PentruProprietari
AutentificareÎncepe acum
Toate ghidurile
Actele necesare

Actele și pașii legali pentru vânzarea unui apartament în România (2026)

Vinzi singur apartamentul, fără agenție? Se poate, dar tranzacția trece obligatoriu pe la notar, iar succesul depinde de un dosar de acte complet și corect. Mai jos ai lista exactă de documente, cine ce plătește, cât durează și ce se schimbă în situații speciale (soți, moștenire, credit). Sumele și taxele se pot modifica, confirmă mereu cifrele finale la notar și la ANCPI/OCPI.

Lista completă de acte necesare (vânzător)

Acestea sunt documentele pe care trebuie să le aduni ca vânzător. Notarul îți spune exact ce lipsește pentru cazul tău, dar cu lista de mai jos ești pregătit din prima. Pentru fiecare act ai: ce e, de ce trebuie, cine îl emite și cât durează. Costurile mari (notarul, intabularea, certificatul energetic, impozitul) le ține fiecare ghidul lui, îți spun mai jos unde să te uiți.

  • ACT DE PROPRIETATE (titlul de proprietate), dovada că apartamentul e al tău. Poate fi: contract de vânzare-cumpărare anterior, contract de construire, certificat de moștenitor, act de donație sau hotărâre judecătorească. De ce: fără el nu se poate face vânzarea. Cine emite: notarul/instanța de la care l-ai obținut. Durată: îl ai deja. Cost: 0 (dacă îl ai; un duplicat costă o taxă mică).
  • CARTE DE IDENTITATE (CI), valabilă, pentru tine și pentru soț/coproprietari dacă e cazul. De ce: identifică părțile la semnare. Emite: SPCLEP/Primăria. Cost: 0 dacă e valabilă.
  • EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU AUTENTIFICARE, dovada actualizată că ești proprietar și că imobilul e liber de sarcini (sau ce sarcini are). ATENȚIE: acesta se cere EXCLUSIV de notar de la OCPI/ANCPI, chiar înainte de semnare, e valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, iar cartea funciară se blochează pe perioada asta (Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996). Nu îl poți lua tu singur pentru vânzare. Ce poți lua singur e extrasul pentru informare, care pe propriul apartament e gratuit online pentru proprietar, prin portalul ANCPI, din 2 iunie 2025. Tariful extrasului pentru autentificare și pașii sunt în ghidul despre extrasul de carte funciară.
  • CERTIFICAT DE PERFORMANȚĂ ENERGETICĂ (CPE / certificat energetic), arată eficiența energetică a locuinței. De ce: e OBLIGATORIU la vânzare, se prezintă la notar, iar indicatorii din el trebuie să apară și în anunț. Cine emite: un auditor energetic atestat MDLPA. Cât costă, cât durează și ce amendă riști dacă publici anunțul fără indicatori, ai în ghidul despre certificatul energetic.
  • DOCUMENTAȚIE CADASTRALĂ + INTABULARE, planul/relevee-le apartamentului și înscrierea în cartea funciară. De ce: imobilul trebuie să fie cadastrat și intabulat ca să poată fi vândut. Majoritatea apartamentelor sunt deja intabulate, atunci nu mai plătești nimic în plus. Dacă NU e intabulat, trebuie făcută documentația de un expert cadastral autorizat. Durată la OCPI: câteva zile lucrătoare în regim normal, mai mult la prima înregistrare. Cost cadastru apartament: câteva sute de lei, cere oferta unui expert cadastral autorizat și tariful la OCPI din județul tău.
  • RELEVEU (planul apartamentului), schița cu suprafețele și compartimentarea. De ce: face parte din documentația cadastrală și se atașează dosarului. De regulă e deja în cartea funciară dacă apartamentul e intabulat.
  • CERTIFICAT DE ATESTARE FISCALĂ de la Primărie (Direcția de Taxe și Impozite Locale), atestă că NU ai datorii la impozitul pe locuință. De ce: fără el actul e nul, iar impozitul local pe anul în curs trebuie achitat înainte de semnare. Cine emite: Primăria/DITL de sector sau localitate. Durată: se eliberează în maximum 2 zile lucrătoare. Valabilitate: 30 de zile de la emitere, deci nu îl lua prea din timp. Notă: se emite pe numele proprietarului; întreabă notarul dacă în cazul tău se cere certificat fiscal și de la cumpărător.
  • ADEVERINȚĂ DE LA ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, confirmă că nu ai restanțe la întreținere (și eventual la fondul de reparații). De ce: obligatorie pentru apartamente, se prezintă în ORIGINAL la notar. Cine emite: administratorul / președintele asociației. Durată: câteva zile, depinde de administrator. Cost: mic sau gratuit.
  • FACTURI/CHITANȚE UTILITĂȚI (opțional, dar util), ultima factură plătită la curent, apă, gaze. De ce: dovedesc că nu lași datorii; unele notariate le cer. Cost: 0.
  • CERTIFICATE DE STARE CIVILĂ (dacă e cazul), certificat de căsătorie, sentință de divorț, certificat de moștenitor. De ce: stabilesc regimul juridic al bunului și cine trebuie să semneze. Emite: Starea Civilă / notarul. Durată: se obțin repede. Cost: taxe mici.

Antecontractul de vânzare-cumpărare (pasul opțional dar recomandat)

Antecontractul (sau "promisiunea de vânzare-cumpărare") este înțelegerea prin care tu și cumpărătorul vă obligați să încheiați vânzarea la o dată viitoare, la un preț stabilit. Nu transferă încă proprietatea, o pregătește. E foarte util când cumpărătorul ia credit, când mai aștepți acte, sau când vrei să blochezi afacerea cu un avans.

  • Ce conține: prețul, avansul (arvuna), termenul până la care semnați la notar, condițiile (ex: obținerea creditului) și ce se întâmplă dacă una dintre părți se răzgândește.
  • Arvuna: legea nu impune un procent, suma se negociază. Reperul practic: destul de mare ca să îl doară pe cumpărător dacă se răzgândește, dar nu atât de mare încât să nu îi mai rămână bani pentru avansul cerut de banca lui. Dacă cumpărătorul renunță, pierde arvuna; dacă tu renunți, de regulă o dai înapoi dublu, iar asta se scrie în contract. Detalii în ghidul despre antecontract și avans.
  • Formă: poate fi sub semnătură privată sau autentificat la notar. Varianta la notar e mai sigură, iar onorariul plătit la antecontract se deduce din onorariul contractului final dacă semnezi ambele acte la același birou notarial. Vezi ghidul despre antecontract și avans.
  • De ce ajută un vânzător fără experiență: fixează cumpărătorul serios, îți dă timp să completezi dosarul și clarifică din start cine plătește ce.

Contractul la notar și rolul notarului

Vânzarea unui imobil în România este valabilă DOAR dacă se face prin contract autentic la notar public, nu poți vinde legal un apartament printr-un simplu act între voi. Notarul este cel care verifică totul și garantează că tranzacția e curată.

  • Verifică proprietatea: cere extrasul de carte funciară pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, perioadă în care cartea funciară e blocată, și verifică dacă există ipoteci, sechestre sau alte sarcini.
  • Verifică actele și identitatea: confirmă că actele sunt complete, că vânzătorul e proprietarul real și că părțile își dau consimțământul liber.
  • Redactează și autentifică contractul de vânzare-cumpărare; îl semnați în fața lui.
  • Calculează, reține și virează impozitul pe transfer la ANAF (îl încasează de la vânzător) și încasează onorariul + taxa de intabulare.
  • Depune actul la OCPI/ANCPI pentru intabularea noului proprietar în cartea funciară.
  • Notarul este imparțial: nu "ține" nici cu vânzătorul, nici cu cumpărătorul, protejează legalitatea tranzacției pentru amândoi.

Taxe și cine plătește (uzual)

Sunt trei costuri mari la o vânzare: onorariul notarului, taxa de intabulare la ANCPI și impozitul pe venitul din transferul proprietății. Împărțirea de mai jos este cea uzuală în practică, dar părțile pot negocia altfel, puneți-o clar în antecontract. Cifrele exacte se confirmă la notar, la OCPI și, pentru impozit, la ANAF.

  • IMPOZIT PE VENITUL DIN TRANSFERUL PROPRIETĂȚII, plătit de VÂNZĂTOR: 3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut apartamentul până la 3 ani inclusiv și 1% dacă ai trecut de 3 ani. Nu există plafon neimpozabil, cel de 450.000 lei a fost eliminat de la 1 ianuarie 2023. Îl reține notarul în ziua semnării și îl virează la ANAF. Cum se numără vechimea și cum se calculează, în ghidul despre impozitul la vânzarea apartamentului.
  • ONORARIU NOTAR, plătit de regulă de CUMPĂRĂTOR. Onorariul minim e stabilit prin ordin al ministrului justiției (Ordinul 177/C/2024) și se calculează pe tranșe de valoare, iar la el se adaugă TVA de 21%. Minimul nu diferă de la birou la birou; ce diferă e cât cere fiecare birou peste minim. Formula pe tranșe și un exemplu de calcul sunt în ghidul despre cât costă notarul.
  • TAXĂ DE INTABULARE ANCPI/OCPI, plătită de regulă de CUMPĂRĂTOR. Pentru persoane fizice se calculează ca procent din valoarea din contract (0,15%), cu un tarif minim, iar regimul de urgență costă mai mult. Tariful exact îl afișează OCPI din județul tău.
  • EXTRAS CF pentru autentificare, o taxă mică, de obicei suportată de cumpărător prin costurile notariale. Tariful și pașii sunt în ghidul despre extrasul de carte funciară.
  • COSTURI SUPORTATE DE VÂNZĂTOR pentru a pregăti dosarul: certificatul energetic (cifrele sunt în ghidul despre certificatul energetic), documentație cadastrală dacă lipsește, radierea ipotecii dacă ai credit; certificatul fiscal și adeverința de la asociație sunt gratuite sau au taxe mici.
  • REGULĂ PRACTICĂ simplificată: vânzătorul plătește impozitul pe transfer + actele lui de pregătire; cumpărătorul plătește onorariul notarului + intabularea. Negociabil, dar așa e cel mai des.

Durate estimative (cât ține tot procesul)

Pentru un apartament "curat" (intabulat, fără credit, un singur proprietar), tranzacția poate fi gata în câteva săptămâni. Situațiile speciale o pot lungi considerabil.

  • Pregătirea dosarului de acte (caz simplu): de la câteva zile la câteva săptămâni, dacă toată lumea se mișcă repede.
  • Semnarea la notar: se face într-o singură zi, odată ce dosarul e complet și extrasul CF e obținut.
  • Intabularea noului proprietar la OCPI: câteva zile lucrătoare în regim normal, mai repede în regim de urgență, cu tarif mărit. Termenele afișate le vezi la OCPI din județul tău.
  • Cu credit sau ipotecă: nu există un termen legal în care banca îți dă acordul de vânzare. Depune cererea în ziua în care publici anunțul și cere băncii termenul estimat în scris. Pașii sunt în ghidul despre vânzarea apartamentului cu ipotecă.
  • Cu moștenire: dezbaterea succesorală poate dura săptămâni, mai mult dacă sunt neînțelegeri între moștenitori.

Situații speciale

Regulile de bază rămân, dar apar semnături și acte în plus. Iată cele trei cazuri cele mai frecvente.

  • SOȚI / COMUNITATE DE BUNURI: dacă apartamentul e bun COMUN (cumpărat în timpul căsătoriei), AMBII soți trebuie să fie de acord și să semneze vânzarea. Dacă e bun PROPRIU (moștenit, primit prin donație sau cumpărat înainte de căsătorie), poate vinde doar proprietarul, DAR dacă e locuința familiei, e nevoie de acordul scris al celuilalt soț.
  • COPROPRIETARI (mai mulți proprietari): TOȚI coproprietarii trebuie să semneze / să fie de acord cu vânzarea. Dacă vrei să vinzi doar partea ta e mai complicat; alternativ, puteți face întâi un partaj voluntar la notar ca fiecare să devină proprietar exclusiv pe ce îi revine.
  • MOȘTENIRE / SUCCESIUNE: ai nevoie de CERTIFICATUL DE MOȘTENITOR (obținut prin dezbaterea succesiunii la notar) înainte de a putea vinde. Fără el, moștenirea nu poate fi vândută sau intabulată. Dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord. Atenție la taxe: dacă succesiunea nu e dezbătută în termenul prevăzut de Codul fiscal, apare un impozit pe masa succesorală, separat de impozitul la vânzare; întreabă notarul sau ANAF cum stai în cazul tău. Bunurile moștenite sunt considerate bun propriu, deci nu se împart cu soțul.
  • APARTAMENT CU CREDIT / IPOTECĂ: pași, (1) ceri băncii ACORDUL de vânzare și un extras cu SOLDUL rămas de plată; (2) alegi metoda: rambursare anticipată din prețul vânzării, preluarea creditului de către cumpărător, sau credit-punte; (3) la semnare, din prețul plătit de cumpărător se achită soldul către bancă; (4) banca eliberează acordul de RADIERE a ipotecii, care se șterge apoi din cartea funciară. Dacă prețul de vânzare e mai mic decât soldul creditului, diferența o acoperi tu din bani proprii, banca nu radiază ipoteca dacă nu își recuperează toată suma. Nu există un termen legal în care banca îți dă acordul de vânzare, deci cere-l în scris, cu termen estimat, înainte de a promite cumpărătorului o dată de semnare. După ce creditul e închis, banca are 5 zile calendaristice să îți dea documentul care atestă stingerea obligațiilor (OUG 52/2016). Pașii în detaliu sunt în ghidul despre vânzarea apartamentului cu ipotecă.

De reținut (cifre care se pot schimba)

Taxele, cotele și tarifele se pot modifica de la an la an și diferă între notariate și birouri OCPI. Folosește sumele din acest ghid ca reper, dar confirmă întotdeauna:

  • Onorariul exact al notarului și ce e inclus, la biroul notarial ales: minimul e stabilit prin ordin al ministrului justiției, iar peste el fiecare birou poate cere mai mult (vezi ghidul despre cât costă notarul).
  • Taxa de intabulare și tarifele cadastrale, la OCPI/ANCPI din județul tău.
  • Cota și modul de calcul al impozitului pe transfer, la notar și la ANAF (vezi ghidul despre impozitul la vânzarea apartamentului).
  • Dacă în cazul tău se cere certificat fiscal și de la cumpărător, verifică la notar înainte de programare.

Întrebări frecvente

Da. Agenția nu e obligatorie prin lege. Obligatoriu este doar notarul, contractul de vânzare trebuie autentificat la un notar public ca să fie valabil. Restul (anunț, vizionări, negociere, adunat acte) poți face singur.
Vânzătorul. Impozitul pe transferul proprietății, 3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut apartamentul până la 3 ani inclusiv și 1% dacă ai trecut de 3 ani, îl plătești tu, reținut de notar în ziua semnării. Cumpărătorul plătește separat onorariul notarului și taxa de intabulare. Detaliile de calcul sunt în ghidul despre impozitul la vânzarea apartamentului.
Da, este obligatoriu la vânzare și se prezintă la notar, iar indicatorii din el trebuie să apară și în anunț. Îl faci prin un auditor energetic atestat. Cât costă, cât durează, cât e valabil și ce amendă riști dacă anunțul nu are indicatorii, găsești în ghidul despre certificatul energetic.
Pentru un apartament curat, intabulat, fără credit: de obicei câteva săptămâni, adică timpul de pregătit dosarul plus o zi pentru semnare. Cu credit ipotecar de radiat sau moștenire nefinalizată se poate lungi mult, pentru că depinzi de bancă și de succesiune.
E dovada actualizată că ești proprietar și că imobilul e liber de sarcini, folosită special pentru semnare. Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 spune că îl cere notarul, de la OCPI, chiar înainte de semnare; e valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, iar cartea funciară e blocată în perioada asta. Tu poți lua singur extrasul pentru informare, care pe propriul apartament e gratuit online prin portalul ANCPI, din 2 iunie 2025. Vezi ghidul despre extrasul de carte funciară.
Da. Ceri băncii acordul de vânzare și soldul rămas, în scris și cu termen estimat, pentru că nu există un termen legal în care banca îți dă acordul. La semnare, din banii cumpărătorului se achită creditul, banca dă acordul de radiere a ipotecii și apartamentul rămâne curat pe numele cumpărătorului. Dacă prețul e mai mic decât soldul, acoperi diferența din bani proprii. Vezi ghidul despre vânzarea apartamentului cu ipotecă.
Ai nevoie de certificatul de moștenitor (obținut prin dezbaterea succesiunii la notar) înainte de a-l putea vinde. Dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord. Dacă succesiunea nu a fost dezbătută în termenul prevăzut de Codul fiscal, apare și un impozit pe masa succesorală, separat de cel de la vânzare; întreabă notarul.
Dacă apartamentul e bun comun (cumpărat în căsătorie), da, ambii semnați. Dacă e bun propriu (moștenit, donat sau cumpărat înainte de căsătorie), semnezi doar tu, însă dacă e locuința familiei, e nevoie oricum de acordul scris al soțului.

Informațiile sunt orientative și pot varia. Cifrele legale, taxele și actele se confirmă întotdeauna la notar și la ANCPI/OCPI înainte de tranzacție.

Vrei să vinzi singur, ghidat pas cu pas?

Îți faci contul în câteva secunde și aplicația te duce prin tot procesul, pas cu pas.

Ai nevoie să vorbești cu un expert?

Surse consultate