PentruProprietari
AutentificareÎncepe acum
Toate ghidurile
Siguranță și vizionări

Siguranță și întrebări frecvente pentru proprietarii care vând apartamentul fără agenție (România, 2026)

Poți vinde legal apartamentul singur, fără agenție, transferul îl face oricum notarul. Aici găsești cum să te ferești în timpul vizionărilor, cum eviți țepele, cum verifici dacă un cumpărător chiar are banii și cum îți protejezi vânzarea cu arvună și antecontract.

Siguranța la vizionări

La o vizionare intră în casa ta un străin, adesea pe care nu l-ai mai văzut niciodată. Nu trebuie să fii speriat, dar trebuie să fii pregătit. Câteva reguli simple îți reduc aproape complet riscul, fără să pară că nu ai încredere în oameni.

  • Nu fi niciodată singur la vizionare, cheamă un prieten, o rudă sau un vecin să fie în casă sau măcar prin apropiere.
  • Programează vizionările ziua, la lumină naturală, nu seara târziu.
  • Cere numele complet și un număr de telefon înainte de programare, apoi sună înapoi ca să confirmi că numărul e real.
  • Spune cuiva apropiat la ce oră ai vizionarea și când ar trebui să se termine; trimite-i numele și numărul vizitatorului.
  • Nu lăsa vizitatorii să se plimbe singuri prin casă, însoțește-i în fiecare cameră.
  • Pune la loc sigur, înainte să vină cineva: actele, buletinul, bijuteriile, banii, laptopul, cheile de rezervă și orice obiect de valoare.
  • Ține telefonul încărcat la tine, nu pe masă.
  • Deschide ușa doar persoanelor programate; dacă apar mai mulți oameni decât ai stabilit, ai tot dreptul să reprogramezi.
  • Ai încredere în instinct, dacă ceva ți se pare în neregulă, încheie vizita politicos și condu persoana la ușă.

Cum eviți țepele și cumpărătorii neserioși

Ca vânzător, cele mai frecvente scheme te vizează pe tine: „cumpărători” care nu vor de fapt să cumpere, cereri de plată în avans pentru „rezervare”, sau tentative de a-ți smulge copii după acte. Regula de bază: banii și cheile se mișcă doar la notar, cu acte semnate.

  • Semnale de alarmă: cineva „cumpără fără să vadă”, acceptă prețul imediat, se grăbește exagerat sau vrea să-ți trimită „un avans” prin transfer ca să „rezerve” apartamentul.
  • Fii foarte precaut la plata în plus („îți trimit mai mult, tu restitui diferența”), e o schemă clasică de fraudă.
  • Nu trimite nimănui pe WhatsApp sau e-mail copii după actul de proprietate, buletin sau extrasul de carte funciară înainte de a avea un cumpărător real și un cadru clar (notar/avocat).
  • Nu da cheile și nu preda apartamentul înainte de semnarea actului la notar și de încasarea banilor.
  • Cere să vezi buletinul cumpărătorului abia la momentul semnării antecontractului, ca datele din contract să fie corecte.
  • Nu accepta arvună „pe cuvânt”, fără act scris, o promisiune verbală nu te protejează.
  • Distinge cumpărătorul serios de „turistul de vizionări”: cel serios întreabă de acte, de asociație și de credit; cel neserios amână constant și evită pașii concreți.

Cum califici un cumpărător (are banii sau creditul aprobat?)

Înainte să investești timp și mai ales înainte să scoți apartamentul de pe piață pentru cineva, trebuie să știi cum plătește: din surse proprii (cash) sau prin credit bancar. Întrebarea asta, pusă politicos din start, îți spune cât durează tranzacția și ce riscuri există.

  • Întreabă direct, dar amabil: „Plătiți din surse proprii sau prin credit bancar?”
  • Dacă plătește cash: întreabă când poate avea banii disponibili și dacă sunt deja în cont (nu blocați în alt imobil pe care încă îl vinde).
  • Dacă ia credit: cere să-ți arate o preaprobare / adeverință de la bancă. Preaprobarea arată suma maximă pe care i-o dă banca și e valabilă de obicei 30 la 90 de zile.
  • La credit ipotecar, banca evaluează și apartamentul (raport de evaluare) și deblochează banii abia după semnarea actului și înscrierea ipotecii, socotește câteva săptămâni în plus.
  • Un cumpărător cu banii pregătiți sau cu credit preaprobat e mult mai sigur decât unul care „urmează să se intereseze la bancă”.
  • Nu scoate apartamentul de pe piață și nu refuza alte vizionări pentru cineva care nu poate dovedi că are cum să plătească.

Arvuna și antecontractul, cum îți protejezi vânzarea

Acesta este momentul care te protejează cel mai mult ca vânzător. Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) este înțelegerea scrisă prin care fixezi prețul, condițiile și termenul până la care se semnează actul final la notar. Arvuna este suma pe care cumpărătorul o dă atunci, ca dovadă de seriozitate.

  • Arvuna e de obicei 5 la 10% din preț, dar se negociază; cu cât e mai mare, cu atât cumpărătorul e mai „legat” de tranzacție.
  • Conform Codului Civil (art. 1544, arvuna confirmatorie): dacă renunță cumpărătorul, de regulă păstrezi arvuna; dacă renunți tu, trebuie să returnezi dublul. Verifică formularea exactă la notar/avocat.
  • La finalizare, arvuna se scade din preț, nu e o sumă în plus.
  • Scrie clar în antecontract: prețul, cuantumul arvunei, termenul limită, cine plătește ce taxe și ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu obține creditul.
  • Fă antecontractul în scris, ideal la notar sau verificat de un avocat, o înțelegere „pe cuvânt” sau pe o hârtie neclară nu te apără.
  • Nu cheltui arvuna primită până nu se semnează actul final, s-ar putea să fie nevoie să o restitui.

Ziua semnării și cum încasezi banii în siguranță

Actul final (contractul de vânzare-cumpărare) se semnează la notar, care verifică actele, identitatea părților și cartea funciară și reține impozitul. Aici e important să nu grăbești predarea până nu ai banii confirmați.

  • Cere ca banii să fie confirmați înainte să semnezi: transfer bancar vizibil în cont sau ordin de plată; la numerar, verifică-i la notar sau la bancă.
  • Dacă cumpărătorul ia credit, banca virează banii după semnare și după înscrierea ipotecii, notarul îți explică exact ordinea pașilor.
  • Nu preda cheile și nu semna procesul de predare-primire până nu ai confirmarea că banii au intrat.
  • Impozitul pe venitul din vânzare îl plătește vânzătorul: 1% dacă ai deținut imobilul peste 3 ani, 3% dacă sub 3 ani; notarul îl reține și îl virează la stat (plafonul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există). Verifică cota și baza de calcul la notar, se pot schimba.
  • De regulă cumpărătorul plătește onorariul notarului și taxa de intabulare la ANCPI (0,15%), iar vânzătorul plătește impozitul; costurile totale ale tranzacției sunt în jur de 2,5% din preț. Vă puteți înțelege și altfel, dar stabiliți din timp.
  • Ai nevoie de certificat de performanță energetică (CPE), fără el, notarul nu autentifică vânzarea. Din mai 2026 intră reguli UE noi, cu scală unică A, G; comandă-l din timp de la un auditor autorizat.

Întrebări frecvente

Informațiile sunt orientative și pot varia. Cifrele legale, taxele și actele se confirmă întotdeauna la notar și la ANCPI/OCPI înainte de tranzacție.

Vrei să vinzi singur, ghidat pas cu pas?

Fă-ți planul gratuit și lasă aplicația să te ducă prin tot procesul.

Surse consultate