Siguranță și întrebări frecvente pentru proprietarii care vând apartamentul fără agenție (România, 2026)

Da, e perfect legal și nu ai nevoie de agenție ca să vinzi. Transferul proprietății îl face oricum notarul public, care verifică actele și autentifică vânzarea. Agenția face doar intermedierea (promovare, vizionări, negociere), lucruri pe care le poți face și singur, cu puțină organizare.

Comisionul de agenție, care în România e de obicei 2 la 4% din preț, plus TVA, uneori plătit de fiecare parte. Nu e un tarif fixat prin lege, se negociază. La un apartament de 100.000 €, poți economisi câteva mii de euro. În schimb, îți asumi tu munca de promovare, vizionări și coordonare cu notarul.

De obicei e una din trei cauze: prețul, pozele sau anunțul. Compară-ți prețul cu apartamente similare vândute recent în zona ta. Fă poze clare, luminoase, cu casa ordonată și toate camerele. Scrie o descriere completă (suprafață, etaj, an, dotări, cost de întreținere) și postează pe mai multe platforme. Dacă după câteva săptămâni ai foarte puține contacte, cel mai probabil prețul e prea mare.

Nu e obligatoriu. Notarul verifică actele și cartea funciară și răspunde de legalitatea tranzacției. Un avocat e util dacă vrei liniște în plus la redactarea antecontractului, dacă situația e complicată (moștenire, coproprietari, litigii, cumpărător pe firmă) sau dacă vrei ca cineva să-ți apere strict interesul tău. E o cheltuială opțională.

Este promisiunea scrisă de vânzare-cumpărare, semnată înainte de actul final. Fixează prețul, condițiile și termenul până la care se semnează la notar. E momentul în care primești arvuna și în care „blochezi” cumpărătorul serios. Se folosește mai ales când cumpărătorul are nevoie de timp, de exemplu ca să obțină creditul.

Cel mai sigur e prin bancă, transfer sau ordin de plată confirmat în cont. Numerarul e plafonat: între două persoane fizice poți încasa cel mult 50.000 lei pe tranzacție, iar plata nu se poate sparge în tranșe ca să ocolești plafonul; dacă de cealaltă parte e o firmă sau un PFA, plafonul scade la 10.000 lei pe zi. Dacă cumpărătorul ia credit, banca virează suma după semnarea actului și înscrierea ipotecii. Regula de aur: nu semna predarea și nu da cheile până nu vezi banii intrați.

De regulă cumpărătorul plătește onorariul notarului și tariful de intabulare la ANCPI, care e 0,15% din valoarea din act, iar vânzătorul plătește impozitul pe venitul din vânzare, reținut de notar: 3% dacă ai deținut apartamentul până la 3 ani inclusiv și 1% dacă ai trecut de 3 ani. Vă puteți înțelege și altfel, dar stabiliți clar înainte de semnare. Sumele pe tranșe de valoare sunt în ghidul despre cât costă notarul, iar felul în care se numără anii, în ghidul despre impozitul la vânzarea apartamentului.

În principiu: actul de proprietate, actul tău de identitate, certificatul de performanță energetică, certificatul de atestare fiscală de la primărie (că nu ai datorii la impozitul local), documentația cadastrală și adeverința de la asociația de proprietari că nu ai restanțe la întreținere. Extrasul de carte funciară pentru autentificare nu îl ceri tu, îl cere notarul; despre extrase citești în ghidul despre extrasul de carte funciară. Lista exactă ți-o dă notarul, cere-o de la început.

Nu e o sumă fixată prin lege, se negociază. Cu cât arvuna e mai mare, cu atât cumpărătorul e mai „legat” de tranzacție. Esențial e să scrie negru pe alb cuvântul „arvună” în antecontract: dacă nu scrie, banii primiți sunt tratați ca simplu avans din preț și se restituie. Detaliile sunt în ghidul despre antecontract și avans.

Dacă ați folosit arvună confirmatorie (art. 1544 Cod Civil) și renunță cumpărătorul, de regulă păstrezi arvuna. Dacă renunți tu, trebuie să returnezi dublul. De aceea contează exact ce scrieți în antecontract, verifică formularea cu notarul sau avocatul.

Depinde de preț, zonă și cerere. Găsirea cumpărătorului poate dura de la câteva zile la câteva luni. După ce ai cumpărător, dacă plătește din surse proprii se poate semna imediat ce sunt strânse actele; dacă ia credit, mai intră la socoteală evaluarea apartamentului, aprobarea dosarului la bancă și deblocarea banilor, deci durează mai mult. De aceea pui un termen scris în antecontract, ca să nu îți blochezi apartamentul pe termen nelimitat.

Da. Notarul îți cere certificatul de performanță energetică în original și, dacă nu îl ai în ziua programării, semnarea se amână. Sancțiunea prevăzută de lege pentru vânzarea fără certificat nu e amenda, ci nulitatea relativă a contractului: cumpărătorul poate cere în instanță anularea vânzării. Amenda, de 5.000 la 7.500 lei, se dă separat, de către Inspectoratul de Stat în Construcții, pentru anunțul publicat fără indicatorii din certificat. Îl eliberează doar un auditor energetic atestat, așa că îl comanzi din timp. Tot ce ține de el e în ghidul despre certificatul energetic.

Nu publica numărul exact al apartamentului, poze cu acte, bijuterii sau obiecte de valoare la vedere și nu da amănunte despre când ești plecat de acasă. Poți menționa zona și blocul, dar detaliile fine le păstrezi pentru cumpărătorii care ajung efectiv la vizionare.