PentruProprietari
AutentificareÎncepe acum
Toate ghidurile
Te sună agențiile

De ce te sună zece agenți și niciun cumpărător în prima săptămână

Ai publicat anunțul dimineața. Până seara ai zece apeluri, toate de la agenții, niciunul de la un cumpărător. Nu e ghinion, nu e semn că ai greșit prețul și nu ți se întâmplă doar ție. Există o filieră întreagă care adună anunțurile puse de proprietari și le pune la dispoziția agenților ca listă de apelat, iar tu ești capătul ei. Mai jos ai cum funcționează filiera, ce răspunzi în zece secunde, ce nu semnezi, ce spune legea despre apelurile comerciale nesolicitate și în ce situații chiar merită să lucrezi cu un agent.

Cum ajunge numărul tău pe o listă de apelat

Nimeni nu îți fură datele. Totul se întâmplă la vedere, din informația pe care chiar tu o publici, plus faptul că portalurile marchează cine a pus anunțul. Iată lanțul complet, pas cu pas.

  • PORTALURILE ȘTIU CINE A PUBLICAT. Când îți faci anunțul, alegi dacă ești proprietar sau agenție, iar portalul folosește informația asta ca filtru public de căutare. Aplicația unuia dintre portalurile mari are chiar opțiunea „Filtrare anunțuri doar de la proprietari”, iar pe portalul generalist există categorii separate pentru persoană fizică și persoană juridică. Filtrul e făcut pentru cumpărători, dar funcționează la fel de bine pentru cine vrea o listă numai cu proprietari.
  • NUMĂRUL TĂU E CHIAR ÎN ANUNȚ. Trebuie să fie acolo, altfel nu te poate suna cumpărătorul. Nu e nimic de reparat aici, e chiar rostul anunțului.
  • SERVICII CARE MONITORIZEAZĂ TOATE PORTALURILE DEODATĂ. Există servicii care scanează în paralel portalurile mari de imobiliare și site-urile de anunțuri generaliste și trimit notificare la fiecare anunț nou care se potrivește unui filtru. Unul dintre ele scrie public că verifică portalul principal la fiecare 2 la 5 minute și alertează instant, pe Telegram, gratuit, fără cont. Deci a fi primul care sună un proprietar nou nu costă nimic și nu cere niciun efort.
  • BAZE DE DATE NUMAI CU ANUNȚURI DE LA PROPRIETARI. Peste monitorizare s-au construit platforme care păstrează exclusiv anunțurile puse de persoane fizice și șterg fără preaviz anunțurile publicate de agenții, tocmai ca baza să rămână curată. Una dintre ele scrie pe prima pagină că are call center propriu și că sună la toate anunțurile imobiliare de pe piață, ca anunțurile să fie „verificate telefonic”. Adică primul apel pe care îl primești poate să nu fie nici măcar de la un agent, ci de la cineva care confirmă că ești chiar proprietarul, înainte să te treacă mai departe pe listă.
  • ACCESUL SE VINDE PE ABONAMENT. Aceleași platforme scriu că publicarea anunțului de către proprietar e gratuită, dar accesul la baza de date cu anunțurile de la persoane fizice se face pe bază de abonament. Unii furnizori își afișează prețul, alții îl dau doar la cerere, deci nu îți putem da o cifră unică pe care să o poți verifica. Ce se poate verifica e mecanismul: tu pui anunțul gratis, altcineva plătește lunar ca să îl aibă.
  • CRM-URILE DE AGENȚIE AU MODUL DEDICAT. Programele pe care le folosesc agențiile ca să își țină portofoliul au un modul numit chiar „anunțuri de la proprietari”, cu filtrare avansată după locație, preț, tip de imobil, număr de camere, plus import în portofoliul propriu cu un singur click. Nu e o portiță, e o funcție de produs, scrisă pe pagina de prezentare.
  • CONCLUZIA. Între momentul în care apeși „publică” și momentul în care anunțul tău e o linie într-o listă filtrabilă trec minute, nu zile. De asta suni tu la un singur portal și te sună înapoi zece firme.

De ce agenții sună în prima oră și cumpărătorii nu

E util să înțelegi că cele două categorii au ritmuri complet diferite, pentru că altfel primele zile îți dau o concluzie greșită despre preț.

  • Agentul are un motiv economic să sune primul: cine ia mandatul întâi îl are. A doua zi, anunțul tău e deja pe lista tuturor, deci întârzierea costă. De aceea apelurile de la agenții vin grupat, în primele ore.
  • Cumpărătorul nu are graba asta. El compară mai multe apartamente, întreabă acasă, își face timp de vizionare în weekend, uneori așteaptă răspunsul băncii. Primul contact serios vine adesea după câteva zile, nu în prima seară.
  • NU JUDECA PREȚUL DUPĂ PRIMA SĂPTĂMÂNĂ DE TELEFOANE. Zece apeluri de la agenți nu înseamnă că apartamentul e căutat, iar zero apeluri de la cumpărători în primele zile nu înseamnă că ai cerut prea mult. Ambele sunt zgomot. Semnalul real e câți oameni salvează anunțul, câți cer vizionare și câți vin efectiv.
  • Numără separat. Ține o listă cu apelurile de la agenți și una cu cele de la cumpărători. După două săptămâni vei vedea limpede care e situația, iar decizia de preț o iei pe a doua listă, nu pe totalul apelurilor.
  • Un agent care te sună în prima oră nu are cum să aibă deja un cumpărător pentru apartamentul tău. Nu a văzut apartamentul, nu i-a văzut pozele cu ochii lui și nu știe ce negociezi. Are un motiv bun să te sune, doar că motivul acela e mandatul, nu clientul.

Răspunsul scurt și politicos, care închide discuția în zece secunde

Cea mai mare greșeală e să te justifici. Cu cât explici mai mult, cu atât conversația durează mai mult, iar apelul următor pornește de la zero. Ai nevoie de o singură frază, spusă calm, aceeași de fiecare dată. Politețea nu e slăbiciune, e ce te scapă repede.

  • REFUZ SIMPLU, varianta de bază: „Mulțumesc că ați sunat. Vând singur, nu lucrez cu agenții și nu semnez exclusivitate. Vă doresc o zi bună.” Apoi închizi. Nu mai adaugi nimic.
  • REFUZ CU ȘTERGEREA DATELOR, când vrei să nu te mai sune firma aceea: „Vând singur. Vă rog să nu îmi mai folosiți numărul în scopuri de marketing și să îl ștergeți din baza dumneavoastră. Trimiteți-mi vă rog confirmarea pe email.” Cere numele firmei și o adresă de email, apoi trimite aceeași cerere în scris. Detaliile juridice sunt mai jos.
  • DACĂ VREI TOTUȘI SĂ ASCULȚI: „Nu semnez nimic azi. Trimiteți-mi pe email ce propuneți, cu comision și cu ce faceți concret, și vă răspund.” Un agent serios trimite. Cine insistă să treacă pe la tine „doar cinci minute, să vă explic” vinde presiune, nu serviciu.
  • NU NEGOCIA COMISIONUL LA TELEFON. Din secunda în care discuți procentul, discuția nu mai e despre dacă lucrezi cu cineva, ci despre cât plătești. Aia e o discuție pe care o porți când tu ai decis că vrei un agent, nu când te-a sunat el.
  • NU SPUNE CÂND EȘTI PLECAT DE ACASĂ și nu da adresa exactă, cu scară și număr de apartament, cuiva care nu ți-a cerut vizionare ca și cumpărător.
  • Dacă te sună zilnic aceeași firmă, notează data, ora și numele. O listă cu trei apeluri consecutive după ce ai cerut ștergerea valorează mai mult decât zece propoziții de nemulțumire.

Cum califici un apel în treizeci de secunde

Nu orice apel de la un agent e inutil. Uneori chiar are un cumpărător real, care caută exact ce ai tu. Patru întrebări puse calm îți spun în jumătate de minut cu ce ai de-a face, iar la final tu decizi, nu el.

  • „Sunați pentru dumneavoastră sau pentru un client anume?” Dacă răspunsul e vag, e apel de recrutare de anunțuri, nu de vânzare.
  • „Clientul a văzut anunțul și vrea vizionare? Când poate veni, azi sau mâine?” Un cumpărător real are o zi și o oră. Un pretext nu are.
  • „Cumpără din surse proprii sau cu credit? Are preaprobare?” E aceeași întrebare pe care i-o pui oricărui cumpărător, iar dacă agentul lucrează serios o știe pe de rost.
  • „Comisionul cine îl plătește, eu sau cumpărătorul?” Întreab-o din prima. Dacă răspunsul e „amândoi” sau „discutăm la vizionare”, ai aflat tot ce trebuia.
  • DACĂ TRECE TESTUL, nu semnezi nimic ca să îl lași să vină. Îi dai o vizionare, exact cum i-ai da-o oricui. Cine are cumpărător vine la vizionare. Cine are nevoie de semnătura ta înainte de vizionare nu are cumpărător.
  • Notează fiecare apel calificat, cu nume, firmă și ce a spus. La al treilea agent nu mai ții minte cine ți-a promis ce.

Ce nu semnezi și ce nu dai la telefon

Aici se produc pagubele reale, nu în apelul în sine. Un apel te costă un minut. O semnătură pusă pe genunchi, la ușă, te poate costa procente din prețul apartamentului.

  • NU SEMNA NIMIC PE LOC, nici la ușă, nici la vizionare, nici „ca formalitate”. Nu există niciun document care să nu poată aștepta douăzeci și patru de ore și o citire în liniște.
  • NU SEMNA EXCLUSIVITATE în prima săptămână. Exclusivitatea înseamnă că, pe durata contractului, chiar dacă vinzi tu, singur, cuiva găsit de tine, tot datorezi comision, dacă așa scrie în contract. E o decizie care se ia la rece, nu ca să scapi de telefoane.
  • ATENȚIE LA „PROCESUL-VERBAL DE VIZIONARE” sau „acordul de prezentare”, hârtia semnată la finalul unei vizionări. Rostul ei e să dovedească faptul că omul acela a ajuns la tine prin agentul respectiv. Conform Codului civil, intermediarul are dreptul la remunerație numai dacă vânzarea se încheie ca urmare a intermedierii lui, iar hârtia aia e exact dovada legăturii. Dacă o semnezi și peste patru luni vinzi aceluiași cumpărător, discuția despre comision devine foarte grea. Nu o semna decât dacă ai decis conștient să lucrezi cu agentul respectiv.
  • NU TRIMITE COPII DUPĂ ACTE cuiva care te-a sunat: act de proprietate, buletin, extras de carte funciară, certificat energetic. Actele se arată când există un cumpărător real, iar copiile pleacă abia în cadrul notarial.
  • DACĂ TOTUȘI AI SEMNAT ACASĂ SAU DUPĂ UN APEL, ai o ieșire. Un contract încheiat la tine acasă e contract în afara spațiilor comerciale, iar unul încheiat prin telefon sau email e contract la distanță. În ambele cazuri, ordonanța de urgență 34/2014 îți dă 14 zile ca să te retragi, fără să justifici decizia și fără penalități. La prestările de servicii, termenul curge de la data încheierii contractului.
  • CUM TE RETRAGI CA SĂ CONTEZE: trimiți retragerea în scris, pe email sau prin poștă cu confirmare de primire, în cele 14 zile, și păstrezi dovada expedierii. Verbal, la telefon, nu îți rămâne nimic în mână. Atenție la o excepție din aceeași ordonanță: dacă serviciul a fost prestat complet, cu acordul tău prealabil expres și după ce ai confirmat că știi că îți pierzi dreptul de retragere, dreptul nu se mai aplică. De aceea nu semnezi „am luat la cunoștință” pe nimic pe care nu l-ai citit.

Ce spune legea despre apelurile comerciale nesolicitate

Regula nu e „e interzis să mă sune”. Legea face o distincție clară între apelurile date de mașini și cele date de oameni, iar de partea ta stă mai ales dreptul de opoziție, care e absolut și pe care îl poți folosi oricând, fără să explici de ce.

  • ROBOȚII, SMS-UL ȘI EMAILUL AU NEVOIE DE ACORDUL TĂU DINAINTE. Articolul 12 din Legea 506/2004 interzice comunicările comerciale făcute prin sisteme automate de apelare care nu necesită intervenția unui operator uman, prin fax sau prin poștă electronică, în lipsa consimțământului expres, dat în prealabil. Deci un mesaj automat sau un robot care îți citește o ofertă e ilegal dacă nu ți-ai dat acordul.
  • UN OM CARE TE SUNĂ NU INTRĂ ÎN INTERDICȚIA AIA. Apelul făcut de o persoană se judecă după regulamentul general privind protecția datelor. Regulamentul spune chiar în considerentul 47 că prelucrarea în scop de marketing direct poate fi considerată ca fiind desfășurată pentru un interes legitim, deci firma poate invoca un temei. Nu îți spunem că orice apel e ilegal, pentru că nu e adevărat.
  • DAR TE POȚI OPUNE ORICÂND, ȘI ASTA ÎNCHIDE DISCUȚIA. Articolul 21 din regulament spune că, atunci când prelucrarea are drept scop marketingul direct, te poți opune în orice moment, iar dacă te-ai opus, datele nu mai sunt prelucrate în acest scop. Nu e o cerere pe care firma o cântărește, e un drept. Din momentul opoziției, un apel nou de la aceeași firmă e o încălcare.
  • AI DREPTUL SĂ AFLI DE UNDE AU NUMĂRUL TĂU. Când datele nu sunt luate direct de la tine, firma trebuie să îți spună sursa lor, inclusiv dacă provin din surse disponibile public, și trebuie să facă asta cel târziu la prima comunicare cu tine, sau într-o lună de la obținerea datelor. Separat, ai dreptul de acces, care include orice informații disponibile privind sursa datelor. Întrebarea „de unde aveți numărul meu?” e o cerere legală, nu o obrăznicie.
  • RĂSPUNSUL VINE ÎN CEL MULT O LUNĂ. Operatorul trebuie să îți răspundă în termen de o lună de la primirea cererii, iar dacă nu intenționează să îi dea curs, trebuie să îți motiveze refuzul.
  • TREI PROPOZIȚII DE TRIMIS PE EMAIL, ca să ai dovadă: „Mă opun prelucrării datelor mele cu caracter personal în scop de marketing direct. Vă solicit ștergerea numărului meu de telefon din bazele dumneavoastră. Vă solicit totodată să îmi comunicați sursa din care ați obținut datele mele.” Trimite-le de pe adresa ta, păstrează emailul trimis și notează data.

Ce faci dacă tot te sună după ce ai cerut să nu te mai sune

Aici trecem de la politețe la procedură. Nu e complicat și nu ai nevoie de avocat, dar ai nevoie de hârtii, în ordinea asta.

  • PASUL 1, CERE-ȚI DREPTUL LA FIRMĂ, în scris. Fără pasul ăsta, o plângere depusă direct la autoritate e incompletă, pentru că ți se cere să arăți ce demersuri ai făcut la nivelul operatorului.
  • PASUL 2, AȘTEAPTĂ O LUNĂ și notează fiecare apel primit între timp: data, ora, numărul, numele firmei dacă îl afli.
  • PASUL 3, DEPUNE PLÂNGERE la Autoritatea Națională de Supraveghere a Prelucrării Datelor cu Caracter Personal. Plângerea se poate depune la registratura autorității, prin poștă, inclusiv poștă electronică, sau prin formularul electronic de pe site-ul ei.
  • CE TREBUIE SĂ CONȚINĂ PLÂNGEREA: numele și prenumele tău, adresa poștală, adresa de email dacă o trimiți electronic, datele de identificare ale firmei reclamate sau măcar informațiile pe care le ai ca să poată fi identificată, descrierea detaliată a situației, demersurile pe care le-ai făcut la firmă și dovezile pe care le ai.
  • CE SE ÎNTÂMPLĂ DUPĂ: autoritatea te informează despre admisibilitatea plângerii în cel mult 45 de zile de la înregistrare.
  • CÂT RISCĂ FIRMA. Pentru contravențiile din Legea 506/2004, amenda e de la 5.000 lei la 100.000 lei, iar pentru societățile cu cifră de afaceri de peste 5.000.000 lei se poate ajunge până la 2% din cifra de afaceri. Autoritatea a publicat pe site-ul ei amenzi aplicate chiar în temeiul acestei legi, deci nu e o prevedere care stă doar pe hârtie.
  • DE REȚINUT: scopul nu e amenda, ci să se oprească apelurile. În practică se opresc la pasul 1, dacă cererea e scrisă și trimisă pe email, nu spusă la telefon.

Când chiar merită să lucrezi cu un agent

Ghidul ăsta nu spune că agenții sunt inutili. Spune că nu semnezi sub presiunea telefonului, în prima săptămână, ca să scapi de sonerie. Sunt situații reale în care un agent bun îți face viața mult mai ușoară, iar dacă ești în una dintre ele, mergi liniștit spre el, dar cu regulile de mai jos.

  • NU EȘTI ÎN ORAȘ sau ești plecat din țară și nu poți ține vizionări. Cineva trebuie să deschidă ușa, iar rudele obosesc repede.
  • APARTAMENTUL E GREU DE VÂNDUT: parter fără balcon, bloc fără reabilitare, zonă cu multe apartamente identice scoase la vânzare în același timp. Aici munca de promovare chiar contează.
  • MOȘTENIRE CU MAI MULȚI PROPRIETARI, unde coordonarea semnăturilor și a programărilor e mai grea decât vânzarea în sine.
  • VREI SĂ VINZI REPEDE și accepți conștient un preț mai mic în schimbul vitezei. E o decizie legitimă, atâta timp cât o iei tu, cu cifra pe hârtie.
  • CE CERI ÎNAINTE SĂ SEMNEZI: contract scris, cu durată clară; fără exclusivitate la început sau cu exclusivitate pe termen scurt și cu drept de reziliere; procentul scris în cifre, cu mențiunea cine îl plătește, tu sau cumpărătorul; lista concretă a ce face agentul, adică poze, text, pe ce portaluri publică, cât promovează plătit și cât de des îți raportează.
  • COMISIONUL SE NEGOCIAZĂ. Nu e fixat prin lege. În piață se practică 2 la 4% din prețul apartamentului, plus TVA de 21%, iar TVA-ul acela e bani pe care chiar îi dai, deci cere să îl vezi în ofertă, nu doar procentul.
  • REGULA DIN CODUL CIVIL CARE TE AJUTĂ: intermediarul are dreptul la remunerație numai dacă vânzarea se încheie ca urmare a intermedierii lui. Cere ca fraza asta să se regăsească în contract, în termeni clari, ca să nu plătești pentru un cumpărător pe care l-ai adus tu.
  • POȚI FACE ȘI AMÂNDOUĂ. Cât timp nu ai semnat exclusivitate, poți lucra cu un agent și în paralel să îți ții anunțul tău, pozele tale și lista ta de vizionări. Dacă vinde el, plătești comisionul convenit. Dacă vinzi tu, nu datorezi nimic.

Întrebări frecvente

Pentru că portalurile marchează cine a pus anunțul, proprietar sau agenție, iar peste informația asta există servicii care scanează portalurile mari la fiecare câteva minute și trimit alertă instant la fiecare anunț nou de la o persoană fizică. Unele dintre ele sunt gratuite. Peste ele s-au construit baze de date cu anunțuri numai de la proprietari, vândute pe abonament, iar programele folosite de agenții au un modul dedicat, cu filtre și import în portofoliu dintr-un click. Deci nu e ghinion, e o filieră.
Depinde cine sună. Un sistem automat de apelare care nu necesită operator uman, un fax sau un email comercial sunt interzise fără consimțământul tău expres, dat în prealabil, potrivit articolului 12 din Legea 506/2004. Un om care te sună personal nu intră în interdicția aceea, iar firma poate invoca interesul legitim, pentru că regulamentul de protecție a datelor recunoaște marketingul direct ca posibil interes legitim. Important e ce urmează: te poți opune oricând, iar după opoziție nu mai au voie.
La telefon spui scurt: „Mă opun prelucrării datelor mele în scop de marketing direct și vă cer să îmi ștergeți numărul.” Apoi ceri o adresă de email și trimiți aceeași frază în scris, ca să ai dovadă. Adaugă și cererea de a ți se comunica sursa din care au obținut numărul tău. Cererea verbală e valabilă, dar cea scrisă e cea care se poate proba mai târziu.
Notezi fiecare apel, cu dată, oră și număr. Operatorul are o lună să îți răspundă la cerere, iar dacă refuză, trebuie să motiveze. Dacă a trecut termenul sau apelurile continuă, depui plângere la Autoritatea Națională de Supraveghere a Prelucrării Datelor cu Caracter Personal, la registratură, prin poștă, inclusiv electronică, sau prin formularul de pe site. În plângere pui datele tale, datele firmei, descrierea situației, ce ai cerut firmei și dovezile. Autoritatea îți comunică dacă plângerea e admisibilă în cel mult 45 de zile.
Da. Când datele nu sunt obținute direct de la tine, operatorul trebuie să îți comunice sursa lor, inclusiv dacă provin din surse disponibile public, iar asta cel târziu la prima comunicare cu tine sau în cel mult o lună de la obținerea datelor. În plus, dreptul de acces îți dă orice informații disponibile privind sursa datelor. Practic, e o întrebare pe care ai voie să o pui și la care ești îndreptățit să primești răspuns.
Scapi și de cumpărători, care sunt exact motivul pentru care ai publicat. Un anunț fără telefon primește mult mai puține contacte reale, iar cine vrea neapărat să te găsească te găsește oricum. Soluția care funcționează nu e să te ascunzi, ci să ai un răspuns scurt gata pregătit și o metodă de a nota cine te-a sunat și de ce.
Uneori da, de cele mai multe ori nu, iar diferența o afli în treizeci de secunde. Întreabă dacă clientul a văzut anunțul, când poate veni la vizionare, azi sau mâine, cum plătește și cine plătește comisionul. Un cumpărător real are o zi și o oră. Dacă vizionarea se poate face doar după ce semnezi ceva, nu era un client, era un mandat.
Cel mai probabil da. Un contract semnat la tine acasă e contract în afara spațiilor comerciale, iar unul încheiat prin telefon sau email e contract la distanță, iar ordonanța de urgență 34/2014 îți dă 14 zile ca să te retragi, fără să justifici și fără penalități. La servicii, termenul curge de la data încheierii contractului. Trimite retragerea în scris și păstrează dovada. Excepția care contează: dacă serviciul a fost prestat complet, cu acordul tău prealabil expres și după ce ai confirmat că îți pierzi dreptul de retragere, dreptul nu se mai aplică.
Depinde de ce ai semnat. Codul civil spune că intermediarul are dreptul la remunerație numai dacă vânzarea se încheie ca urmare a intermedierii lui, deci discuția se poartă pe dovada legăturii dintre agent și cumpărător. Exact de asta se semnează la finalul vizionărilor un proces-verbal sau un acord de prezentare: e dovada aceea. Dacă ai semnat, comisionul e probabil datorat; dacă nu ai semnat nimic și cumpărătorul a venit din anunțul tău, situația e cu totul alta. Când sumele sunt mari, întreabă un avocat înainte să plătești sau să refuzi.
Pentru că nu au graba pe care o are un agent. Cumpărătorul compară mai multe apartamente, discută acasă, își face timp de vizionare în weekend și uneori așteaptă răspunsul băncii. Agentul, în schimb, are motiv să sune în prima oră, cât anunțul e nou. Nu îți schimba prețul după prima săptămână de apeluri de la agenții, pentru că nu îți spun nimic despre cerere. Ține două liste separate și decide după două săptămâni.
Da, în situații clare: nu ești în oraș și nu poți ține vizionări, apartamentul e greu de vândut, e o moștenire cu mai mulți proprietari, sau vrei să vinzi repede și accepți un preț mai mic. Ce nu merită e să semnezi exclusivitate în prima săptămână doar ca să înceteze telefoanele. Dacă mergi spre un agent, ceri contract scris cu durată clară, procent scris în cifre cu mențiunea cine îl plătește, lista concretă a ce face și, dacă se poate, fără exclusivitate la început. Comisionul se negociază, nu e fixat prin lege, iar în piață se practică 2 la 4% plus TVA de 21%.

Informațiile sunt orientative și pot varia. Cifrele legale, taxele și actele se confirmă întotdeauna la notar și la ANCPI/OCPI înainte de tranzacție.

Vrei să vinzi singur, ghidat pas cu pas?

Îți faci contul în câteva secunde și aplicația te duce prin tot procesul, pas cu pas.

Ai nevoie să vorbești cu un expert?

Surse consultate