Antecontractul și avansul: cum îți protejezi vânzarea apartamentului înainte de notar

Ce este antecontractul și ce îți dă concret

Antecontractul, numit și promisiune de vânzare, e înțelegerea prin care tu te obligi să vinzi și cumpărătorul se obligă să cumpere, la un preț stabilit și până la o dată stabilită. Nu transferă proprietatea, doar pregătește vânzarea. Îl faci când cumpărătorul ia credit, când mai ai acte de completat sau când vrei să fixezi omul serios ca să nu mai ții apartamentul pe piață degeaba. Partea pe care puțini proprietari o știu: antecontractul nu e doar o hârtie cu penalități. Potrivit art. 1669 alin. 1 Cod civil, dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie vânzarea, instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Adică vânzarea se poate face chiar fără semnătura celui care s-a răzgândit.

• Termenul care te presează: ai 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat ca să ceri instanței hotărârea care ține loc de contract (art. 1669 alin. 2). După aceste 6 luni pierzi dreptul de a forța vânzarea și îți rămân doar daunele.
• De asta data limită din antecontract nu e o formalitate: de la ea se numără cele 6 luni. Scrie o dată calendaristică exactă, nu formulări de tipul "după obținerea creditului".
• Antecontractul e util și dacă nu ajungi niciodată în instanță: pune negru pe alb prețul, ce rămâne în apartament, când predai cheile și cine plătește ce la notar, deci nu mai apar discuții în ultima zi.

Avans sau arvună: cuvântul care decide dacă rămâi cu banii

Aici e greșeala cea mai scumpă. Dacă în antecontract nu scrie EXPRES că suma primită e arvună, banii sunt automat considerați avans din preț, adică o simplă plată anticipată, care se restituie. Art. 1670 Cod civil o spune direct: în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit. Deci dacă ai încasat bani și ai scris doar "avans", iar omul se răzgândește, nu ai nicio penalitate de reținut: îi dai banii înapoi. Cuvântul "arvună" trebuie scris în act, nu presupus. Și nu folosi formularea amestecată "avans cu titlu de arvună", pe care o vezi în modelele de pe internet: sunt două mecanisme diferite, alege unul și scrie-l clar.

• Cu arvună scrisă expres, dacă cumpărătorul nu execută fără justificare, tu poți declara rezoluțiunea contractului și REȚINE arvuna (art. 1544 Cod civil).
• Invers, dacă vinovat ești tu, cel care a PRIMIT arvuna, cumpărătorul poate cere dublul sumei (art. 1544 alin. 2). Ține minte direcția: dublul se cere de la cel care a încasat banii, nu de la cel care i-a dat. Multe articole online inversează asta.
• Arvuna nu e bani în plus pentru cumpărător. Dacă vânzarea se face normal, arvuna se scade din preț, se imputează asupra prestației datorate (art. 1544 alin. 1).
• Partea păgubită nu e obligată să se mulțumească cu arvuna: poate opta pentru executare, adică pentru vânzarea efectivă, sau pentru rezoluțiune și repararea prejudiciului (art. 1544 alin. 3).
• Dacă vânzarea cade din cauze care nu sunt vina niciuneia dintre părți, arvuna se restituie integral, fără penalizare pentru nimeni (art. 1546). Aici intră și refuzul băncii, dacă ai formulat corect clauza.
• Nu confunda arvuna obișnuită cu arvuna penalizatoare. Varianta în care cineva se poate retrage pur și simplu, pierzând banii, se aplică DOAR dacă ai scris expres în contract dreptul de a te dezice (art. 1545). Fără acea clauză, cine se răzgândește nu "scapă" plătind arvuna: poate fi obligat în instanță să vândă, conform art. 1544 alin. 3.

Cât avans ceri și cum îl încasezi

Legea nu impune niciun procent de avans la vânzarea între persoane fizice, iar plata unui avans nici măcar nu e obligatorie: e doar uzuală. Deci suma se negociază. Criteriul de decizie e mai util decât un procent: avansul trebuie să fie suficient de mare ca să îl doară pe cumpărător dacă se răzgândește, dar nu atât de mare încât să nu îi mai rămână bani pentru avansul cerut de banca lui. Băncile cer cumpărătorului să pună un avans propriu din buzunar și procentul diferă de la bancă la bancă, așa că întreabă-l direct cât are efectiv disponibil în afara creditului. Și ține minte: orice sumă poți să o califici drept arvună. Protecția vine din cuvântul scris în act, nu din mărimea sumei.

• Încasează banii prin transfer bancar, nu în numerar. Extrasul de cont e dovada curată a plății dacă ajungi vreodată în instanță.
• Numerarul e plafonat: între două persoane fizice poți încasa cel mult 50.000 lei pe tranzacție, iar spargerea plății în tranșe ca să ocolești plafonul e interzisă. Dacă de cealaltă parte e o firmă sau un PFA, plafonul scade la 10.000 lei pe zi. Restul prețului se plătește prin bancă, iar dacă ai orice dubiu pe cazul tău, plafonul valabil la data semnării ți-l confirmă notarul.
• Scrie în antecontract un termen fix de restituire, exprimat în zile, pentru cazurile în care banii se dau înapoi. Nu lăsa clauza "se va restitui" fără termen, pentru că atunci recuperarea banilor devine o discuție, nu o obligație clară.
• Odată ce încasezi avans, cumpărătorul are prin lege o ipotecă asupra apartamentului tău, ca garanție că își recuperează banii dacă nu îți respecți promisiunea (art. 2386 pct. 2 Cod civil). Nu semnezi nimic special pentru asta, rezultă direct din Codul civil. E un motiv în plus să nu încasezi bani înainte să fie clar cine semnează și în cât timp.

Ce trebuie să scrie în antecontract, punct cu punct

Folosește lista de mai jos ca test: dacă un punct lipsește din ciorna primită de la cumpărător sau de la agentul lui, cere să fie adăugat înainte să semnezi. Pentru actele pe care le strângi ca vânzător vezi ghidul despre acte, iar pentru extrasul de carte funciară și pentru certificatul energetic ai ghiduri separate, cu tarife și termene.

• Toți proprietarii din cartea funciară, ca părți semnatare. Dacă apartamentul e bun comun al soților, moștenit de mai mulți sau în coproprietate, semnează toți. Dacă semnează unul singur pentru tot imobilul, vânzarea nu mai poate fi impusă în instanță pentru întregul bun fără acordul celorlalți (Decizia ÎCCJ, recurs în interesul legii, nr. 12 din 8 iunie 2015, M. Of. nr. 678/07.09.2015).
• Identificarea exactă a apartamentului: adresă, număr cadastral, număr de carte funciară, suprafață, plus anexele care se vând cu el, boxă sau loc de parcare.
• Prețul total și moneda. Dacă e în euro, scrie cum se face conversia și la ce curs, ca să nu apară surprize în ziua semnării.
• Suma primită acum, calificată expres drept arvună, și mențiunea că se scade din preț la semnarea vânzării.
• Data limită până la care semnați la notar. Nu e opțională: ca să poți nota antecontractul în cartea funciară, actul trebuie să prevadă termenul în care urmează a fi încheiat contractul, altfel cererea de notare se respinge (art. 906 alin. 1 Cod civil).
• Cum plătește cumpărătorul: din banii lui sau din credit. Dacă ia credit, cere-i în scris la ce bancă e, în ce stadiu e dosarul și ce termen estimat i-a dat banca, pentru că termenul din antecontract trebuie să acopere evaluarea imobilului plus aprobarea creditului. Abia apoi stabiliți data limită.
• Clauza de credit, formulată în favoarea amândurora: dacă banca refuză finanțarea din motive neimputabile cumpărătorului, contractul încetează și arvuna se restituie integral. Fără această formulare rămâne discutabil cine e vinovat.
• Termenul fix de restituire a banilor, în zile, și contul în care se face restituirea.
• Clauză de prelungire a termenului, cu acordul scris al ambelor părți. Un termen prea lung îți blochează apartamentul degeaba, unul prea scurt te obligă oricum la un act adițional.
• Data predării cheilor, ce obiecte rămân în apartament și cine plătește utilitățile și întreținerea până la predare.
• Cine plătește ce la notar și la OCPI, ca să nu se negocieze în ziua semnării.
• Situația sarcinilor: declari că apartamentul e liber de sarcini sau, dacă mai ai credit pe el, scrii concret cum și când se radiază ipoteca.

Semnat între voi sau la notar: ce se schimbă practic

Un antecontract semnat doar între voi, pe hârtie, e valabil ca contract. Diferența practică e alta: nu poate fi notat în cartea funciară, pentru că înscrierile în cartea funciară se fac în baza unui înscris autentic notarial, a unei hotărâri judecătorești definitive, a unui certificat de moștenitor sau a unui act al autorităților (art. 888 Cod civil). Deci "semnăm între noi" înseamnă o promisiune care obligă, dar care nu se vede nicăieri în evidența imobilului.

• Ce câștigi la notar, în acțiuni concrete: poți nota antecontractul în cartea funciară, deci nimeni nu mai cumpără apartamentul pe la spatele cumpărătorului, iar tu nu poți fi acuzat de vânzare paralelă; notarul verifică actele și identitățile; iar pentru obligațiile de bani, cum e restituirea avansului, actul autentic se poate pune direct în executare, fără proces pe fond.
• Ce NU câștigi: dacă cineva refuză să semneze vânzarea, nici actul notarial nu sare peste instanță. Ca să forțezi vânzarea ai nevoie oricum de hotărârea care ține loc de contract, cerută în cele 6 luni din art. 1669. Nu poți trimite executorul să îți aducă semnătura.
• Cât costă: onorariul pentru antecontract se calculează la valoarea AVANSULUI, nu la prețul apartamentului, în jur de 1% din avans plus TVA. De aceea antecontractul la notar e o cheltuială mică raportat la tranzacție, de ordinul câtorva sute de lei. Minimul e stabilit prin ordin al ministrului justiției, iar peste el fiecare birou poate cere mai mult, deci cere oferta exactă la telefon, la biroul notarial, înainte de programare. Cum se calculează restul costurilor de la notar găsești în ghidul despre cât costă notarul.
• Onorariul plătit la antecontract se deduce din onorariul contractului final dacă semnezi ambele acte la ACELAȘI birou notarial. E regulă, nu practică variabilă de la birou la birou, și e un motiv concret să nu schimbi notarul între cele două momente. Când ceri oferta la telefon, spune că vrei să semnezi și vânzarea acolo, ca să îți dea costul total cu deducerea inclusă.
• Extrasul de carte funciară: cel pentru autentificare, de care are nevoie notarul ca să facă actul, îl obține biroul notarial, nu tu, și costă 40 lei. E valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, iar cartea funciară se blochează pe perioada asta (Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996), motiv pentru care se cere aproape de data semnării. Dacă vrei să îi arăți cumpărătorului că apartamentul e curat, extrasul pentru informare pe propriul imobil îl scoți gratuit online, ca proprietar, prin portalul ANCPI. Cumpărătorul, dacă vrea unul pe numele lui, plătește 20 lei online sau 25 lei la registratură. Detaliile sunt în ghidul despre extrasul de carte funciară.

Notarea în cartea funciară: cât te blochează și când dispare

Notarea antecontractului în cartea funciară e cea mai serioasă protecție pentru cumpărător, iar ție îți arată că omul e serios. Se poate face doar dacă antecontractul e autentic notarial, dacă în el e scris termenul până la care se încheie vânzarea și dacă tu, vânzătorul, ești deja înscris în cartea funciară ca titular (art. 906 alin. 1 Cod civil). Vestea bună pentru tine: notarea nu îți blochează apartamentul pe termen nelimitat.

• Notarea în cartea funciară costă 75 lei per operațiune la OCPI. Radierea ei costă tot 75 lei.
• Notarea se poate radia dacă cumpărătorul nu a cerut instanței hotărâre care să țină loc de contract în 6 luni de la trecerea termenului stabilit, iar radierea se dispune chiar din oficiu la expirarea acelor 6 luni (art. 906 alin. 2 și 3 Cod civil).
• Sunt DOUĂ reguli diferite care se întâmplă să aibă aceeași durată, nu una singură: termenul de 6 luni în care se poate cere instanței hotărârea care ține loc de contract (art. 1669 alin. 2) și termenul de 6 luni după care notarea din cartea funciară se radiază (art. 906). Nu le trata ca pe același lucru când discuți cu notarul.
• Concluzia practică: dacă termenul trece și cumpărătorul nu face nimic, apartamentul tău nu rămâne blocat pentru totdeauna. Dar până atunci nu poți vinde liniștit altcuiva, deci nu accepta un termen mai lung decât e nevoie.

Ce merge prost cel mai des și cum eviți fiecare situație

Toate problemele de mai jos vin din antecontracte reale, luate ca model de pe internet și semnate fără să fie citite până la capăt. Fiecare se rezolvă cu o propoziție scrisă la timp.

• Scrii doar "avans" și crezi că ai penalitate. Nu ai: banii se restituie (art. 1670). Rezolvare: scrie cuvântul arvună, expres.
• Semnează un singur soț sau un singur moștenitor, pentru tot apartamentul. Rezolvare: verifică cine e înscris în cartea funciară și adu toți proprietarii la semnare, altfel vânzarea nu poate fi impusă pentru întregul bun.
• Nu pui nicio dată limită, ca să "nu presați omul". Fără termen scris nu poți nota antecontractul în cartea funciară și nu ai de la ce dată să numeri cele 6 luni. Rezolvare: dată calendaristică exactă, plus clauză de prelungire cu acord scris.
• Ții banii în numerar și fără dovadă. Rezolvare: transfer bancar, cu explicație clară în ordinul de plată.
• Lași clauza de restituire fără termen. Rezolvare: număr de zile și contul bancar, în act.
• Aștepți liniștit după ce trece termenul, crezând că ai timp să dai în judecată. Rezolvare: dacă vrei să forțezi vânzarea, mișcă-te în cele 6 luni, altfel îți rămân doar daunele.
• Crezi că un antecontract autentic e "titlu executoriu" pentru tot. E util pentru bani, nu îți aduce semnătura cumpărătorului. Rezolvare: pentru vânzarea efectivă, hotărâre judecătorească.
• Accepți un termen lung fără să întrebi de bancă. Rezolvare: cere-i cumpărătorului termenul estimat de la banca lui, în scris, înainte să stabiliți data. Pașii care consumă timp sunt evaluarea imobilului, aprobarea creditului și, dacă apartamentul tău are ipotecă, radierea ei, iar duratele diferă de la bancă la bancă și de la OCPI la OCPI.

Regulile noi despre rezervări și avansuri privesc locuințele de la dezvoltatori

Nu te speria de titlurile din presă. Regulile apărute în 2025 și 2026 despre rezervări, avansuri plafonate și conturi separate sunt scrise pentru locuințele cumpărate din plan, de la dezvoltatori, nu pentru vânzarea unui apartament existent între persoane fizice. Dacă ai un dubiu, întreabă notarul dacă vreuna te atinge în cazul tău. Ce rămâne de confirmat oricum la sursă: cât cere biroul notarial peste minimul stabilit prin ordin, la telefon, înainte de programare; tarifele de notare și de radiere, la OCPI; termenele reale de evaluare și aprobare, la banca cumpărătorului. Restul, prețul cerut, pozele și felul în care faci vizionările în siguranță, le găsești în celelalte ghiduri.