Cât costă notarul la vânzarea unui apartament și cine plătește ce

Cine plătește ce la notar

Regula din lege este simplă: dacă în contract nu scrie altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului (art. 1666 alin. 1 Cod civil). Textul spune "în lipsă de stipulație contrară", deci nu e o obligație rigidă, se poate schimba prin acord între voi. Tocmai de asta împărțirea costurilor se scrie în antecontract, nu se discută în ziua semnării, când toată lumea e grăbită. Așa arată împărțirea uzuală în practică.

• Cumpărătorul: onorariul notarului, TVA aferent onorariului, onorariul de arhivare și tariful ANCPI de intabulare.
• Vânzătorul: impozitul pe transferul dreptului de proprietate, pe care notarul îl reține direct la semnare.
• Tariful pentru extrasul de carte funciară de autentificare se poziționează diferit de la un birou la altul: la unele apare ca linie separată în devizul vânzătorului, la altele intră în onorariul notarului, achitat de cumpărător. De asta ceri devizul pe poziții înainte de semnare, ca să vezi cine îl suportă în cazul vostru.
• Rămân la vânzător, dar nu se plătesc la notar: certificatul de performanță energetică și certificatul fiscal de la primărie.
• Dacă cumpărătorul ia credit, apar în plus costuri legate de înscrierea ipotecii. Le suportă el, nu te privesc ca vânzător.

Onorariul notarului: formula legală și de ce cifra ta e doar podeaua

Onorariile notariale minime sunt stabilite prin ordin al ministrului justiției, Ordinul nr. 177/C/2024, în vigoare din 26 ianuarie 2024, care a înlocuit vechiul ordin din 2011. Numele actului spune totul: sunt tarife de onorarii minimale. Minimul nu diferă de la birou la birou, fiindcă e fixat prin ordin, iar peste el fiecare birou poate cere mai mult. Deci orice sumă calculezi acasă este podeaua, nu factura. Reține și un lucru care sperie mulți oameni degeaba: TVA de care vorbim aici se aplică doar pe onorariul notarului, nu pe prețul apartamentului. O persoană fizică care își vinde propria locuință nu facturează TVA la preț.

• Preț între 200.001 și 600.000 lei, tranșa în care intră majoritatea apartamentelor din România: 2.805 lei plus 0,9% din suma care depășește 200.001 lei.
• Preț de peste 600.001 lei: 6.405 lei plus 0,6% din suma care depășește 600.001 lei. Procentul scade pe măsură ce prețul crește, deci un apartament mai scump nu înseamnă un onorariu proporțional mai mare.
• Peste onorariu se adaugă TVA de 21%, cota standard în vigoare de la 1 august 2025. Nu e inclus în onorariu, se pune deasupra lui, iar valoarea la care se calculează onorariul nu conține TVA.
• Separat, pe factură apare și un onorariu mic de arhivare, de 25 sau 45 lei, în funcție de cât timp trebuie păstrat actul în arhivă. Notarul îl trece ca linie distinctă.
• Pentru valori mult mai mici sau mult mai mari decât ale unui apartament obișnuit, ordinul are alte tranșe. Cere-i notarului să îți spună tranșa exactă pentru cazul tău.

Exemplu complet la un apartament vândut cu 500.000 lei

Iată toate liniile puse cap la cap, la un preț de 500.000 lei, pentru un vânzător care a deținut apartamentul mai mult de 3 ani. Calculul e făcut pe formula din ordin, deci sunt sume minime legale: factura reală poate fi mai mare. Îți dăm exemplul în lei intenționat, fiindcă cifrele în euro diferă de la un site la altul doar din cauza cursului folosit.

• Onorariul notarului: 2.805 lei plus 0,9% din suma care depășește 200.001 lei, adică 5.505 lei.
• TVA 21% pe onorariu: aproximativ 1.156 lei. Onorariu cu TVA: aproximativ 6.661 lei.
• Onorariu de arhivare: 25 sau 45 lei, în funcție de termenul de păstrare a actului.
• Intabulare la ANCPI, 0,15% din valoarea din act: 750 lei. Tarif de stat, fără TVA.
• Impozit pe vânzare, 1% pentru deținere de peste 3 ani: 5.000 lei, reținut de notar la semnare.
• Total, ambele părți: aproximativ 12.500 lei, în jur de 2,5% din preț. Aproximativ 7.400 lei la cumpărător și aproximativ 5.000 lei la tine, ca vânzător. E o estimare de minim, nu un preț.
• Ce nu intră în acest total: certificatul energetic, certificatul fiscal, situațiile cu ipotecă de radiat și orice acte accesorii cerute de cazul concret.

Impozitul pe care îl plătești tu, ca vânzător

Impozitul se calculează la valoarea tranzacției și depinde de un singur lucru: cât timp ai deținut apartamentul. Este 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani și 3% dacă l-ai deținut până la 3 ani inclusiv. La un preț de 500.000 lei asta înseamnă 5.000 lei, respectiv 15.000 lei. Diferența e mare, deci dacă ești aproape de pragul de 3 ani, uită-te la data din actul prin care ai dobândit apartamentul înainte să fixezi data semnării. Cum se numără cei 3 ani, ce se întâmplă la un apartament moștenit sau dobândit în etape și ce scutiri există le ai în ghidul despre impozitul la vânzare.

• Nu mai există suma neimpozabilă de 450.000 lei. Impozitul se aplică la toată valoarea tranzacției, de la primul leu. Orice articol care spune că nu plătești impozit sub 450.000 lei e depășit și te-ar face să subestimezi cu mii de lei.
• Notarul calculează impozitul și îl reține de la tine la semnare, apoi îl virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare, jumătate la bugetul de stat și jumătate la bugetul primăriei pe teritoriul căreia se află apartamentul, și completează și comunică declarațiile fiscale la organul fiscal.
• Ca vânzător nu depui nicio declarație la ANAF după semnare. Nu ai ce alerga la ghișeu.
• Cere notarului suma exactă a impozitului înainte de semnare, ca să știi cu ce bani pleci efectiv acasă. Dacă ai o situație aparte, de exemplu apartament moștenit sau dobândit prin partaj, confirmă tratamentul fiscal la notar sau la ANAF.

Tarifele ANCPI și cele două extrase de carte funciară

Nu tot ce plătești la biroul notarial este onorariu. Tarifele ANCPI sunt tarife de stat, doar încasate de notar și virate mai departe, iar peste ele nu se adaugă TVA. Aici mulți oameni confundă două documente complet diferite, cu roluri diferite.

• Intabularea, adică înscrierea noului proprietar în cartea funciară: 0,15% din valoarea din act pentru persoane fizice. La 500.000 lei sunt 750 lei.
• Extrasul de carte funciară pentru autentificare, cel obligatoriu la semnare: 40 lei pe imobil, tarif de stat. Doar notarul îl poate cere, nu tu. Cine îl suportă efectiv ține de biroul notarial: la unele birouri apare ca poziție separată în devizul vânzătorului, la altele obținerea lui și comunicarea actului la cartea funciară sunt incluse în onorariul notarului, achitat de cumpărător. De aceea ceri devizul pe poziții înainte de semnare, ca să vezi unde e trecut tariful.
• Extrasul de carte funciară pentru informare este altceva și îl poți cere singur, online prin portalul ANCPI, încă înainte să pui anunțul. Din 2 iunie 2025 este gratuit pentru proprietar, pe propriul imobil, deci nu dai niciun leu ca să îți verifici apartamentul tău. Nu înlocuiește extrasul pentru autentificare de la semnare, iar cum îl ceri, pas cu pas, e în ghidul despre extrasul de carte funciară.
• Cere extrasul de informare primul lucru, înainte de orice vizionare. Dacă apare o ipotecă veche, o interdicție de înstrăinare sau o suprafață care nu se potrivește cu actele tale, mai bine afli acum decât cu cumpărătorul în față.

Ce plătești înainte de semnarea contractului: antecontract și procură

Prima dată la notar ajungi de obicei pentru antecontract, când cumpărătorul dă avansul. Aici costul se calculează altfel decât la contractul final, iar banii nu se pierd. Ce trebuie să scrie în actul acela, ca să te apere, e în ghidul despre antecontract și avans.

• Antecontract cu avans: onorariul este 1% din suma efectiv plătită ca avans, nu din prețul apartamentului, dar minim 230 lei.
• Antecontract la care nu se plătește nicio sumă de bani: onorariu fix, 230 lei.
• Onorariul achitat la antecontract se deduce din onorariul contractului final, dacă semnezi ambele acte la același birou notarial. Nu e o practică variabilă, e regulă, și e un motiv concret să nu schimbi notarul între cele două momente.
• Procura de înstrăinare, dacă nu poți ajunge personal la semnare: onorariu minim 100 lei. Atenție la o excepție: dacă în procură se menționează că ai încasat prețul sau o parte din el de la mandatar, onorariul nu mai e fix, se calculează procentual.
• Dacă cumpărătorul vine cu un credit guvernamental, de tip Prima casă sau Noua Casă, întreabă notarul dacă se aplică vreo reducere de onorariu în cazul vostru. Nu presupune nici că da, nici că nu.

Ce merge prost și cum eviți

• Îți faci bugetul pe cifre expirate. Verifică trei lucruri: TVA este 21%, nu 19%; plafonul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există; minimul la antecontract este 230 lei, nu cifra mai mică din ordinul vechi din 2011. Cifrele vechi încă apar pe site-uri mari și pe calculatoare online.
• Crezi că onorariul calculat e prețul final. Sunt minime legale, notarul poate cere legal mai mult. Cere devizul complet, în scris, de la două sau trei birouri notariale înainte de programare, și cere-le să includă onorariul, arhivarea, TVA și tarifele ANCPI, ca să compari sume finale, nu procente.
• Nu ceri devizul pe poziții și te cerți în ziua semnării pe cine plătește extrasul de autentificare. Cere lista pe linii, cu cine achită fiecare sumă, și pune împărțirea în antecontract.
• Declari un preț mai mic în contract ca să scazi onorariul. Nu funcționează: dacă prețul declarat e sub valoarea minimă din grila notarială, adică studiul de piață al Camerei Notarilor pentru zona ta, onorariul se calculează la valoarea din grilă. Grilele diferă pe județ, cartier și an de construcție, deci cere-i notarului valoarea din grilă pentru apartamentul tău înainte de a-ți face bugetul.
• Lași ipoteca pe ultima sută de metri. Dacă apartamentul are ipotecă sau interdicții înscrise în cartea funciară, apar pași și costuri suplimentare, de la acordul băncii până la radiere. Notarul ți le comunică la programare, deci discută-le înainte de a fixa data semnării.
• Nu puneți în scris cine plătește ce. Scrie împărțirea costurilor în antecontract, împreună cu prețul, avansul și termenul.
• Schimbi notarul între antecontract și contract și pierzi deducerea onorariului deja plătit.
• Presupui că toate birourile facturează identic. Minimul e același oriunde, dar sumele finale diferă, mai ales la actele accesorii, declarații și copii legalizate.

Costuri care nu trec prin notar, dar tot le plătești tu

Câteva linii de cost sunt ale vânzătorului, dar nu se achită la notar și nu intră în onorariu. Prețurile lor nu sunt reglementate, deci variază pe oraș și pe firmă. Cere-le din timp, ca să nu amâni semnarea pentru un document care se face în câteva zile.

• Certificatul de performanță energetică, de la un auditor energetic autorizat. Ai nevoie de el încă înainte de anunț, fiindcă indicatorii din certificat trebuie să apară în anunț, iar cine îl eliberează și ce amendă riști dacă publici fără ei sunt în ghidul despre certificatul energetic.
• Certificatul fiscal de la primărie, care arată că nu ai datorii la impozitul pe clădire.
• Dovada că nu ai restanțe la întreținere, de la asociația de proprietari, cerută de regulă de cumpărător.
• Eventuale copii legalizate, declarații sau traduceri, în funcție de situația concretă a apartamentului tău.
• Lista completă a actelor și ordinea în care le strângi sunt în ghidul despre actele necesare.