Certificatul energetic al apartamentului: cât costă, cât durează și de ce nu poți semna fără el

Ce spune legea: nu amendă, ci un contract care poate fi anulat

Multă lume crede că dacă vinde fără certificat energetic ia amendă. Nu e așa, iar realitatea e mai neplăcută. Legea 372/2005 te obligă să dai cumpărătorului o copie a certificatului înainte de semnarea contractului, nu în ziua semnării, iar sancțiunea prevăzută la art. 22 alin. (4) nu e contravențională: contractul de vânzare-cumpărare este supus nulității relative, adică cumpărătorul poate cere în instanță anularea vânzării. Pe scurt: nu te amendează nimeni că semnezi fără certificat, dar contractul rămâne atacabil, iar în practică notarul îți amână oricum semnarea.

• Obligația concretă din art. 22 alin. (1): cumpărătorul primește o copie a certificatului înainte de semnare. Nu e o formalitate de la notariat, e o obligație a ta ca vânzător.
• Sancțiunea din art. 22 alin. (4): nulitatea relativă a contractului. Cumpărătorul este cel care o poate invoca, într-un termen de prescripție prevăzut de Codul civil. Reține ideea: riscul nu dispare în ziua semnării. Dacă ai semnat deja fără certificat și te temi de asta, întreabă un avocat sau notarul.
• Legea nu îl obligă expres pe notar să ceară certificatul, dar în practică ți-l cere, pentru că nu vrea să autentifice un contract care poate fi anulat ulterior. Un birou notarial spune direct că neprezentarea originalului în ziua programării atrage amânarea autentificării.
• Obligația nu e o noutate din 2026, deci nu ai cum să te scuzi cu ea la cumpărător.
• Ai auzit că locuințele mici sunt scutite? Nu conta pe scutiri. Pentru un apartament din bloc, indiferent cât de mic, ai nevoie de certificat.
• E un risc pe care nu merită să îl porți pentru circa 350 de lei și două zile de așteptare.

Singura amendă care te vizează pe tine: anunțul fără indicatori energetici

Aici e partea pe care aproape nimeni nu o știe, deși e cea mai importantă pentru un proprietar care își scrie singur anunțul. Dacă publici anunțul de vânzare fără să treci în el indicatorii de performanță energetică din certificat, este contravenție. Asta înseamnă că certificatul îți trebuie la începutul vânzării, când postezi anunțul, nu în săptămâna în care mergi la notar.

• Amenda este de 5.000 la 7.500 lei. Sumele au fost majorate din 25 iulie 2024.
• O aplică Inspectoratul de Stat în Construcții, prin personalul lui de control și inspecție. Nu ANAF, nu notarul, nu primăria.
• Aceeași obligație se aplică și agențiilor imobiliare, deci nu scapi de ea dacă anunțul e pus de altcineva.
• Practic: comandă certificatul înainte să publici anunțul și copiază indicatorii din el în textul anunțului.
• Nu confunda cele două situații. Amenda ține strict de anunț. Semnarea fără certificat nu se amendează, dar contractul devine atacabil în instanță.

Cine îl poate emite și cum verifici omul înainte să plătești

Certificatul poate fi făcut numai de un auditor energetic pentru clădiri atestat de minister (MDLPA). Nu îl poate emite proprietarul, agentul imobiliar sau notarul. Lista auditorilor atestați este publică, pe site-ul ministerului, la secțiunea de registre publice, deci poți verifica omul înainte să comanzi și înainte să dai bani.

• Caută numele auditorului în registrele publice de pe site-ul MDLPA. Dacă nu e acolo, nu comanzi.
• Cere să vezi codul unic de înregistrare pe certificat. Din 25 iulie 2024, un certificat emis fără cod unic dat de minister este nul de drept, adică nu valorează nimic la vânzare.
• Certificatul se face după o vizită a auditorului la apartament. Termenul de livrare se numără de la vizită, nu de la telefonul prin care ai comandat.
• Întreabă auditorul, în momentul în care comanzi, dacă certificatul se emite pe formatul actualizat.

Cât costă certificatul energetic pentru un apartament

Nu există tarif reglementat prin lege. E preț comercial liber, negociabil, care variază cu orașul, suprafața apartamentului și urgența. Din ofertele auditorilor atestați, un apartament se încadrează de regulă între 275 și 350 lei, iar multe oferte sunt afișate ca preț de pornire, nu ca preț final. Bugetează în jur de 350 lei și nu te va surprinde nimic.

• Pentru un apartament, ofertele pornesc de la circa 275 lei și urcă până în jur de 350 lei, în funcție de oraș, suprafață și urgență.
• Unii auditori lucrează cu un preț fix, în jur de 350 lei pentru orice apartament, indiferent de numărul de camere.
• Cere două sau trei oferte și întreabă explicit dacă prețul include deplasarea la apartament și dacă e preț final sau preț de pornire.
• Varianta urgentă costă în plus. Întreabă cât costă livrarea rapidă înainte să o comanzi, nu după.
• Dacă vezi oferte mult sub acest interval, verifică dacă omul e auditor atestat și dacă certificatul primește cod unic de înregistrare. Un certificat ieftin și nul nu te ajută la notar.

Cât durează, cât e valabil și când îl comanzi

De obicei certificatul e gata în 1 la 3 zile lucrătoare de la vizita auditorului la apartament. Unii auditori din zona Bucureștiului și a Ilfovului promit 24 de ore, contra cost. Important de înțeles: nu există un termen legal în care auditorul e obligat să îl elibereze, sunt doar promisiuni comerciale. Dacă auditorul întârzie, nu ai la ce să te plângi, deci nu îl comanzi în ultimul moment.

• Comandă-l cu 1 la 2 săptămâni înainte de data la care vrei să semnezi la notar. Ideal, îl comanzi înainte să publici anunțul, pentru că îți trebuie indicatorii în text.
• Certificatul este valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în certificat. Dacă ai deja unul de la o achiziție anterioară, uită-te la data de pe el înainte să te bazezi pe el.
• Dacă între timp ai făcut lucrări de renovare majoră care schimbă consumul de energie al apartamentului, valabilitatea cade și ai nevoie de un certificat nou.
• Notarii nu acceptă certificate expirate. Un certificat trecut de 10 ani înseamnă exact același lucru ca lipsa lui: semnarea se amână.

Ce pregătești pentru auditor

Auditorul are nevoie în principal de schița apartamentului, adică releveul din dosarul de cadastru. Dacă nu îl găsești, nu e capăt de lume: auditorul face măsurătorile la fața locului, dar întreabă dinainte dacă asta schimbă prețul sau termenul. Dacă nu îți găsești dosarul de cadastru, vezi ghidul despre acte, unde explicăm ce conține și cum îl reconstitui.

• Releveul (schița cu suprafețele și compartimentarea), din dosarul de cadastru al apartamentului.
• Actul de proprietate, cerut de unii auditori.
• Facturi de utilități, cerute de unii auditori.
• Acces în apartament pentru vizita auditorului, plus timp liber în programul tău. El se uită la pereți, tâmplărie, sursa de încălzire și suprafețe.
• Dacă apartamentul e închiriat sau gol și cheia e la altcineva, stabilește vizita înainte să plătești avansul, ca să nu pierzi zile.

Ce faci cu certificatul: înainte de semnare, la notar, după semnare

Ordinea contează, pentru că două dintre obligații sunt înainte de semnare și două după. Mai jos e traseul complet, în ordinea în care îl faci.

• Verifici auditorul în registrele publice MDLPA și ceri două sau trei oferte.
• Programezi vizita, pregătești releveul, primești certificatul. Când îl primești, verifici două lucruri pe document: codul unic de înregistrare și data eliberării.
• Copiezi indicatorii de performanță energetică în textul anunțului, înainte de a-l publica. Asta te scoate din zona de contravenție.
• Dai cumpărătorului o copie a certificatului înainte de semnarea contractului, nu în ziua semnării. Cel mai simplu e să o trimiți odată cu actele pentru antecontract.
• La notar vii cu originalul. Fără original în ziua programării, semnarea se amână.
• După semnare mai ai două lucruri: certificatul se predă noului proprietar în original, iar o copie se depune la organul fiscal atunci când se înregistrează contractul. Textul legii se contrazice pe el însuși în privința cui rămâne originalul, așa că recomandarea practică e simplă: dă originalul cumpărătorului, păstrează-ți o copie și întreabă notarul cum procedează el, ca să nu vă certați pe hârtie în ziua semnării.

Greșelile care amână semnarea sau te costă bani

• Îl comanzi cu două zile înainte de notariat. Nu există termen legal de eliberare, deci nu ai nicio garanție că îl primești la timp. Comandă-l cu 1 la 2 săptămâni înainte.
• Vii la notar cu o copie sau cu un PDF pe telefon. Notarul cere originalul.
• Folosești un certificat vechi fără să te uiți la dată. Valabilitatea e de 10 ani, iar notarii nu acceptă certificate expirate.
• Accepți un certificat fără cod unic de înregistrare. Din 25 iulie 2024 este nul de drept, deci ai plătit degeaba.
• Publici anunțul fără indicatorii energetici. Asta e chiar contravenția de 5.000 la 7.500 lei, aplicată de Inspectoratul de Stat în Construcții.
• Contezi pe certificat ca să îți urci prețul. O clasă energetică bună e un argument de vânzare, mai ales în fața cumpărătorilor care calculează costul lunar de întreținere, iar o clasă slabă devine, invers, o temă de negociere. Folosește-l ca argument în discuție, nu ca justificare de preț. Pentru preț, vezi ghidul despre stabilirea prețului.
• Presupui că e problema notarului sau a cumpărătorului. Obligația de a face certificatul și de a-l pune la dispoziție e a ta, ca vânzător.