Contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului: ce conține și la ce te uiți înainte să semnezi

Legea nu îți dă un model de contract, îți impune forma

Prima așteptare greșită: oamenii caută modelul de contract cu clauzele obligatorii prin lege. Nu există. Legea nu impune un conținut minim, clauză cu clauză, al contractului de vânzare a unui apartament și nu există un model legal. Ce impune legea este forma: vânzarea unui apartament este valabilă numai dacă actul e semnat în formă autentică, în fața unui notar public (art. 1244 Cod civil). Un contract semnat doar între voi, chiar și redactat la avocat, nu transferă proprietatea și este lovit de nulitate absolută. Restul conținutului rezultă din condițiile de validitate din Codul civil, adică actul trebuie să identifice exact imobilul și să cuprindă un preț sincer și serios, plus din documentația obligatorie pe care notarul o verifică. Notarul redactează actul astfel încât să acopere toate acestea, iar tu îl citești ca pe o listă de verificare, nu ca pe un text de lege. Dacă vrei doar să blochezi afacerea până se strâng actele sau până iese creditul cumpărătorului, se face un antecontract, tot la notar. Onorariul plătit la antecontract se deduce din onorariul contractului final dacă semnezi ambele acte la același birou notarial.

Ce verifici rând cu rând în draftul de la notar

Cere draftul înainte de ziua semnării și citește-l acasă, pe îndelete, nu în fața cumpărătorului. Nu cauți greșeli juridice, cauți greșeli de fapt: un număr cadastral cu cifrele inversate sau o suprafață preluată dintr-un act vechi se corectează pe loc înainte de semnare, dar după semnare înseamnă drum înapoi la notar și un act de rectificare.

• Datele tale și ale cumpărătorului: nume complet, CNP, seria și numărul actului de identitate, domiciliul. Compară cu buletinul, literă cu literă.
• Identificarea apartamentului: adresa completă cu bloc, scară, etaj și număr de apartament, suprafața, numărul cadastral și numărul cărții funciare. Trebuie să fie identice cu ce scrie în extrasul de carte funciară.
• Ce se vinde împreună cu apartamentul: boxa, locul de parcare, cota din părțile comune, terenul aferent. Dacă boxa are număr cadastral separat, trebuie să apară separat în act.
• Prețul, scris în cifre și în litere, cu moneda. Dacă e stabilit în euro, verifică ce curs și ce zi se folosesc pentru conversie.
• Modalitatea și termenul de plată: cât s-a plătit deja ca avans, cât se plătește la semnare, cât rămâne, în ce cont și până la ce dată exactă.
• Cine preia eventualele datorii la întreținere sau la utilități și în ce sumă, scrisă în cifre.
• Data la care predai cheile și apartamentul. Nu e automat ziua semnării. Dacă mai stai câteva săptămâni în el, asta se trece în act.
• Declarațiile tale despre starea apartamentului și despre sarcini: ce garantezi și ce ai adus la cunoștința cumpărătorului.
• Cine suportă cheltuielile actului. Regula din Codul civil (art. 1666) e că sunt în sarcina cumpărătorului dacă nu conveniți altfel, dar tot trebuie să fie limpede scris.

Prețul: cum se scrie și cum te asiguri că îl încasezi

Aici se pierd banii, nu în clauzele complicate. Două reguli practice: prețul din contract trebuie să fie cel real, iar plata trebuie să aibă un termen scris și o garanție dacă nu se face la semnare. Cea mai bună variantă pentru tine rămâne banii în cont înainte sau în momentul semnării, cu confirmarea văzută de notar. Dacă poți așa, poți sări peste garanțiile de mai jos.

• Numerarul e plafonat. Între două persoane fizice poți încasa cel mult 50.000 lei pe tranzacție și este interzis să spargi plata în tranșe ca să ocolești plafonul. Dacă de cealaltă parte e o firmă sau un PFA, plafonul scade la 10.000 lei pe zi. La un apartament asta înseamnă că restul prețului se plătește obligatoriu prin bancă.
• Nu declara un preț mai mic. Dacă prețul scris în contract e mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici, impozitul nu se mai calculează la prețul din contract, ci la valoarea din studiu. Nu câștigi nimic și riști să fie considerat preț nesincer.
• Dacă accepți să primești prețul după semnare, ai prin lege o ipotecă legală asupra apartamentului vândut, pentru prețul neîncasat, și poți cere executarea silită chiar asupra apartamentului.
• Cere să se treacă în contract și un pact comisoriu: clauza care desființează vânzarea fără proces dacă nu ți se plătește în termen. Se notează în cartea funciară, deci cumpărătorul nu poate merge mai departe ca și cum nu ar fi nimic.
• Când cumpărătorul plătește din credit, banii nu vin de la el, ci de la bancă, după semnare, iar momentul depinde de contractul lui de credit, nu de o regulă legală. Cere înainte de semnare, în scris de la banca finanțatoare, în cât timp se face viramentul, și insistă să existe în contract un termen ferm plus pact comisoriu.
• Dacă cumpărătorul folosește un program guvernamental de creditare, pot apărea condiții suplimentare în act, inclusiv garanții în favoarea statului. Se stabilesc de bancă și de notar, deci cere draftul cu ele deja incluse.

Actele cu termen scurt dictează ziua semnării

Nu semnezi când vrei tu, ci în fereastra în care toate actele cu valabilitate scurtă sunt valide în același timp. De asta ordinea corectă e invers de cum pare: vorbești cu notariatul, stabiliți ce lipsește și abia apoi scoți actele cu termen. Odată ce dosarul e complet, semnarea se programează în câteva zile, iar ce dictează calendarul sunt exact actele de mai jos.

• Certificat de atestare fiscală pe numele tău, de la Direcția de Impozite și Taxe Locale: se eliberează în maximum 2 zile lucrătoare și e valabil 30 de zile de la emitere. Fără el, actul de vânzare este nul. Trebuie achitat și impozitul local pe anul în care vinzi.
• Certificat de atestare fiscală și pentru CUMPĂRĂTOR, de la primăria unde are domiciliul, care să arate că nu are datorii la bugetul local. Nu se cere în toate cazurile, așa că întreabă notarul dacă în cazul vostru e nevoie, înainte de programare. Multe birouri notariale pot obține aceste certificate electronic, în numele părților.
• Adeverința de la asociația de proprietari: valabilă 30 de zile calendaristice, se prezintă în original.
• Extrasul de carte funciară pentru autentificare: îl cere notarul, nu tu, costă 40 lei și e valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, potrivit Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996. În tot acest interval cartea funciară e blocată, nu se mai poate face nicio altă înscriere, deci apartamentul nu poate fi vândut sau ipotecat de două ori în paralel. Contractul trebuie semnat în aceste 10 zile lucrătoare. Există și un regim de urgență, mai scump, pe care îl solicită notarul când e nevoie.
• Certificat de performanță energetică, obținut de la un auditor energetic atestat. La semnare îl predai cumpărătorului în original. Are o perioadă de valabilitate limitată, deci uită-te la data de expirare scrisă pe al tău și, dacă a expirat, comandă unul nou. Indicatorii din el trebuie să apară și în anunțul de vânzare, iar tot ce ține de certificat, inclusiv amenda pentru anunțul publicat fără ei, e în ghidul despre certificatul energetic.
• Pentru tine, înainte să pui apartamentul la vânzare: extrasul de carte funciară pentru informare pe propriul imobil e gratuit online pentru proprietar, prin portalul ANCPI. Merită, ca să vezi tu însuți ce scrie în cartea funciară a apartamentului tău, dacă mai apare o ipotecă veche sau o notare pe care ai uitat-o. Dacă îl cere cumpărătorul, pe numele lui, tariful ANCPI e 20 lei online și 25 lei la registratură. Cum îl obții și ce citești în el găsești în ghidul despre extrasul de carte funciară.
• Confirmă ziua semnării cu notariatul cu o zi înainte. Notarul are nevoie de extras de carte funciară emis electronic în timp real, deci dacă sistemul de cadastru are o întrerupere tehnică, semnările se amână până la remediere.

Cine plătește ce și când

Regula din Codul civil e că cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu conveniți altfel (art. 1666). În practică: cumpărătorul plătește onorariul notarial și intabularea, tu plătești impozitul pe venit. Se poate negocia oricum, dar trebuie să fie limpede în contract cine plătește ce, altfel discuția apare în ziua semnării, în fața notarului.

• Impozitul pe venitul din vânzare, plătit de tine, vânzătorul: 3% din valoarea tranzacției dacă ai avut apartamentul până la 3 ani inclusiv și 1% dacă l-ai avut peste 3 ani. Nu mai există sumă neimpozabilă, cea de 450.000 lei a fost eliminată din 2023, deci impozitul se datorează oricât de mică e valoarea. Cum se calculează pe cazul tău e detaliat în ghidul despre impozitul la vânzare.
• Nu îl plătești ulterior la ANAF și nu depui nicio declarație pentru el. Notarul îl calculează și îl încasează de la tine înainte de a autentifica actul, deci în ziua semnării, iar apoi îl virează la stat până pe 25 a lunii următoare.
• Baza de calcul: dacă prețul din contract e sub valoarea minimă din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici, impozitul se calculează la valoarea din studiu. Studiul are valori minime orientative pe zonă și tip de apartament, iar notarul îți spune exact ce valoare rezultă pentru apartamentul tău.
• Onorariul notarial nu e liber: minimul e stabilit prin ordin al ministrului justiției (Ordinul 177/C/2024), pe tranșe de valoare a apartamentului, iar peste el fiecare birou poate cere mai mult. La onorariu se adaugă TVA. Sună la notariat înainte să fixezi ziua semnării, cere o estimare totală pentru valoarea ta concretă și întreabă explicit ce e inclus. Ce intră în nota de plată de la notariat e detaliat în ghidul despre cât costă notarul.
• Tariful de intabulare a dreptului de proprietate, pentru cumpărător persoană fizică: 0,15% din valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 lei pe imobil. În practică îl plătește cumpărătorul.
• Notarul face obligatoriu câteva verificări în registrele electronice notariale, printre care regimul matrimonial al părților și, dacă cineva vine cu procură, dacă procura nu a fost revocată. Au un cost mic, inclus în nota de plată de la notariat.
• TVA, de regulă, nu te privește: un proprietar persoană fizică care își vinde propria locuință nu pune TVA pe preț. TVA-ul apare la locuințele noi cumpărate de la dezvoltatori. Dacă vinzi mai multe locuințe sau ai și activitate economică pe imobiliare, întreabă un contabil sau notarul înainte de semnare.

Cine trebuie să semneze, nu doar cine apare pe act

Dacă apartamentul e bun comun al soților, ambii soți trebuie să semneze, iar un soț nu poate vinde singur nici măcar partea lui. Dacă apartamentul e bun propriu al unui soț, dar e notat în cartea funciară ca locuință a familiei, tot ai nevoie de acordul celuilalt soț. Notarul verifică obligatoriu regimul matrimonial în registrele notariale, deci nu are rost să speri că trece neobservat: rezultatul e o semnare amânată exact în ziua în care credeai că termini. Dacă un coproprietar nu poate veni, se rezolvă cu procură autentică, iar notarul verifică și dacă procura nu a fost revocată. La imobile cu situații juridice atipice, de exemplu monument istoric sau coproprietăți cu situații particulare, pot exista drepturi ale altor persoane de a cumpăra primele, iar notarul verifică asta pe cartea funciară și pe actele tale.

Ce merge prost cel mai des și cum eviți

• Semnați un contract între voi, la avocat sau pe un model luat de pe internet, și credeți că apartamentul s-a vândut. Nu s-a vândut: fără formă autentică la notar, actul e lovit de nulitate absolută. Dacă vrei doar să fixezi afacerea, faci antecontract la notar.
• Treci un preț mai mic în act ca să plătești impozit mai mic. Impozitul se calculează oricum la valoarea din studiul de piață dacă prețul e sub ea, iar tu rămâi cu un preț nesincer în contract și cu o diferență pe care nu o mai poți cere legal dacă cumpărătorul nu ți-o dă.
• Predai cheile înainte de semnare, pe încredere. Până la semnarea la notar apartamentul e al tău, cu tot ce se întâmplă în el. Predarea se scrie în contract, cu dată.
• Accepți plata după semnare fără termen ferm și fără pact comisoriu. Ipoteca legală o ai prin lege, dar fără pact comisoriu desfacerea vânzării trece prin proces.
• Afli în ziua semnării că lipsește un certificat fiscal, al tău sau al cumpărătorului, sau că ai impozit local neplătit pe anul în curs. Oricare dintre ele oprește semnarea, iar între timp expiră și celelalte acte.
• Ascunzi o problemă pe care o știi: infiltrație, instalație refăcută prost, litigiu cu vecinul. Răspunzi în continuare pentru viciile ascunse grave, iar clauza prin care ați înlăturat garanția nu te apără dacă știai de viciu și l-ai ascuns, e nulă. Declară ce știi, se trece în act și te protejează.
• Nu spui de restanțele la întreținere. Ele nu dispar, iar ca să treacă la cumpărător trebuie trecute în contract și acceptate expres de el în act. Practic se negociază din preț.
• Fixezi mutarea, camionul și avansul la casa nouă pe presupunerea că banii intră în ziua semnării, când cumpărătorul are credit. Cere termenul de virament în scris de la bancă înainte de semnare.

După semnare: originalul, intabularea și ce îți mai rămâne

Din momentul în care semnezi la notar, apartamentul nu mai e al tău, chiar dacă intabularea vine mai târziu și chiar dacă prețul nu a fost încă plătit integral. Intabularea pe numele cumpărătorului este pasul care face dreptul lui vizibil și opozabil față de oricine altcineva, nu pasul care îl face proprietar. Nu alergi tu la OCPI: notarul depune cererea din oficiu, în ziua semnării sau cel mai târziu în ziua lucrătoare următoare.

• Contractul se întocmește într-un singur exemplar original, care rămâne pentru totdeauna în arhiva notarului. Nici tu, nici cumpărătorul nu plecați acasă cu originalul, fiecare primește un duplicat, care are exact aceeași forță probantă ca originalul. Dacă pierzi duplicatul, ceri altul de la notar oricând.
• Durata până la finalizarea intabulării variază în funcție de biroul de cadastru și de încărcarea lui. Legea prevede un termen maxim pentru comunicarea încheierii de înscriere, dar acela nu e durata intabulării.
• Tu nu ai nimic de făcut în acest interval, pentru că nu mai ești proprietar din momentul semnării. Intabularea îl interesează pe cumpărător.
• Ce îți rămâne de făcut: anunți asociația de proprietari, scoți apartamentul de la impozit la Direcția de Impozite și Taxe Locale, închizi sau transferi contractele de utilități, predai cheile la data scrisă în contract, cu proces verbal de predare-primire semnat de amândoi și cu indexurile citite la contoare.
• Răspunderea ta nu se termină la semnare: răspunzi în continuare pentru viciile ascunse grave, chiar dacă nu le-ai cunoscut. Puteți conveni în contract să înlăturați garanția pentru viciile pe care nu le știai, dar clauza nu funcționează dacă știai și ai ascuns.
• Păstrează duplicatul contractului și dovada plății impozitului. Îți pot fi cerute mai târziu, iar duplicatul e actul cu care dovedești ce ai vândut, cui și pe ce preț.