Extrasul de carte funciară pentru autentificare: cine îl cere, cât costă și cât e valabil

Extrasul pentru autentificare nu îl ceri tu, îl cere notarul

Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 spune că notarul public solicită un extras de carte funciară pentru autentificare atunci când autentifică un act prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real. Vânzarea apartamentului tău intră exact aici. Practic, nu ai de ce să te duci la OCPI să îl comanzi singur: nu ți se eliberează ție, ci notarului. El îl cere electronic, prin sistemul lui, cu câteva zile înainte de semnare, și își calculează singur programarea în funcție de asta. Extrasul nu e gâtuitura vânzării. Dacă vă grăbiți, discută direct cu notarul: el știe dacă se poate accelera și cât costă la el.

• Tariful ANCPI pentru extrasul de autentificare: 40 de lei pe imobil.
• Cine îl solicită: notarul public, nu proprietarul și nu cumpărătorul.
• Când: înainte de data semnării, ca valabilitatea să acopere ziua în care semnați.
• Ce faci tu: când stabiliți data semnării, întreabă notarul dacă a cerut deja extrasul. Asta e tot ce ai de verificat.

Cele 10 zile lucrătoare și ce se blochează în ele

Extrasul pentru autentificare este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Pe toată perioada asta cartea funciară este blocată: registratorul nu mai face nicio altă înscriere în afară de cea pentru care s-a eliberat extrasul, cererea bazată pe actul notarial se soluționează cu prioritate, iar celelalte cereri depuse în acel interval se resping. Ăsta e rostul documentului și motivul pentru care se plătește: e plasa de siguranță care face imposibil ca apartamentul să fie vândut, ipotecat sau grevat de altcineva între momentul în care notarul cere extrasul și momentul în care semnați. Vei găsi pe internet și termene mai scurte: provin dintr-un regulament vechi, depășit, nu le lua în calcul. Blocarea nu ține apartamentul captiv degeaba, fiindcă valabilitatea se poate stinge și mai repede, în trei situații.

• Prin împlinirea termenului de 10 zile lucrătoare.
• În momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care a fost eliberat, adică atunci când vânzarea intră la înscris.
• La cererea notarului public care l-a solicitat, deci dacă tranzacția cade, cartea funciară se deblochează.

Înainte să publici anunțul, scoate-ți gratuit extrasul de informare

Din 2 iunie 2025 îți poți lua gratuit, online, prin portalul ANCPI, extrasul de carte funciară pentru informare pentru propriul imobil. Fă-o înainte de primul anunț, nu după ce ai găsit cumpărător. Vezi negru pe alb ce vor vedea și notarul și banca cumpărătorului, și ai timp să rezolvi ce nu e în regulă fără presiune. Extrasul de informare nu are termen legal de expirare, el arată situația juridică a imobilului la momentul emiterii. Doar că oricine ți-l cere, bancă, cumpărător, primărie, vrea unul recent, așa că cel mai simplu e să scoți altul atunci când ți se cere, mai ales că pentru tine e gratis. Dacă cere cumpărătorul unul pe numele lui, ca să verifice apartamentul, el plătește tariful ANCPI: 20 de lei online și 25 de lei la registratura OCPI. Atenție, acestea sunt tarifele ANCPI, nu prețurile site-urilor private care revând extrase; acelea sunt mai mari și nu sunt cost oficial.

• Verifică dacă numele tău e scris corect și dacă apari ca proprietar pe toată cota pe care crezi că o ai.
• Verifică adresa, numărul cadastral și suprafața, să corespundă cu ce scrii în anunț.
• Citește partea cu sarcinile: ipotecă, interdicție de înstrăinare, uzufruct, drept de abitație, litigii notate.
• Dacă apar lucruri pe care nu le înțelegi, nu ghici. Ia extrasul cu tine la notar și întreabă.

Cele trei părți ale cărții funciare, ca să știi ce citești

Extrasul pare stufos, dar are doar trei părți, iar fiecare îți spune altceva. Citește-le în ordinea asta.

• Partea I, imobilul: adresa, numărul cadastral, suprafața, descrierea apartamentului.
• Partea a doua, proprietarii: cine este proprietar și în baza cărui act, plus eventuale interdicții legate de dreptul de proprietate.
• Partea a treia, sarcinile și drepturile altora: ipoteci, uzufruct, drept de abitație, alte înscrieri care îl urmează pe cumpărător.

Unde se blochează cel mai des vânzările

Aproape toate surprizele vin din partea a doua și din partea a treia. Dacă în partea a doua nu apari tu, sau apare și altcineva pe care nu îl aveai în minte, de exemplu o moștenire nedezbătută sau un fost soț, oprește-te aici și mergi la notar cu extrasul înainte să promiți ceva unui cumpărător. Dacă în partea a treia apare o sarcină, citește mai jos secțiunile despre ipotecă și despre uzufruct. Pentru ce documente îți trebuie ca să pui ordine, vezi ghidul despre acte.

Dacă apartamentul are ipotecă, primul telefon e la bancă, nu la notar

Un apartament cu ipotecă se vinde în mod curent, asta nu e o problemă în sine. Scenariul concret însă, adică momentul în care se stinge creditul, momentul în care se radiază ipoteca și ordinea în care se semnează, îl stabilește notarul împreună cu banca. E prima întrebare pe care i-o pui notarului la telefon, nu ceva ce afli dintr-un articol. Partea sigură și utilă e alta: actul pe baza căruia se radiază ipoteca nu îl dai tu, îl dă creditorul ipotecar, adică banca. Iar pasul cu banca este cel care poate întârzia vânzarea, nu extrasul de la OCPI. Nu presupune nimic despre termenul băncii; cere-le să ți-l spună în scris și abia apoi fixează data la notar.

• Sună banca devreme, înainte să promiți cumpărătorului o dată de semnare, și cere în scris cât durează la ei emiterea documentelor.
• Tariful ANCPI pentru radierea unei sarcini din cartea funciară, de exemplu o ipotecă achitată, este 75 de lei.
• Peste tariful ANCPI se adaugă un onorariu notarial. Minimul lui e stabilit prin ordin al ministrului justiției, iar peste minim fiecare birou poate cere mai mult, așa că cere suma la telefon înainte să te deplasezi.
• Întreabă notarul cum se structurează vânzarea cu ipotecă în cazul tău și ce se semnează în ce ordine.

Dacă vezi uzufruct sau drept de abitație, oprește-te înainte de anunț

Un drept înscris în cartea funciară nu dispare de la sine și nu se șterge pentru că apartamentul își schimbă proprietarul: îl urmează pe cumpărător. Stingerea unui asemenea drept cere acordul titularului, dat în formă autentică la notar, iar dacă titularul refuză, rămâne calea unei hotărâri judecătorești. Asta poate însemna săptămâni sau mai mult, timp pe care nu îl ai dacă ai promis deja o dată de semnare. Dacă vezi așa ceva în extras, mergi la notar înainte să publici anunțul și abia apoi vinde.

Unde se încurcă proprietarii

Astea sunt confuziile care se repetă cel mai des. Dacă te regăsești în vreuna, o rezolvi cu un telefon.

• Aud că extrasele sunt gratuite acum și se simt taxați pe nedrept la notar. Gratuitatea introdusă în 2025 acoperă doar extrasul de informare și extrasul de plan cadastral, doar pentru proprietar și doar pentru imobilul lui. Extrasul pentru autentificare rămâne cu plată, 40 de lei.
• Încearcă să comande singuri extrasul pentru autentificare și pierd o zi la OCPI. Nu se poate, îl cere notarul.
• Iau drept cost oficial prețul afișat de un site privat care revinde extrase. Tariful ANCPI pentru informare este 20 de lei online și 25 de lei la ghișeu, restul e comisionul intermediarului.
• Amână semnarea și lasă termenul să se împlinească. Dacă valabilitatea expiră înainte să semnați, notarul trebuie să ceară un extras nou, deci amânările nu sunt gratuite.
• Fixează data la notar înainte să vorbească cu banca, apoi mută data de două ori și pierde cumpărătorul.
• Se bazează pe un extras de informare scos cu luni în urmă ca dovadă că apartamentul e curat. Scoate unul nou, e gratis pentru tine.
• Nu cer decontul pe poziții și nu înțeleg ce au plătit. Cei 40 de lei sunt tariful ANCPI pentru extras, o poziție mică din totalul notarului, nu suma finală.

Ce întrebi notarul la telefon, înainte de semnare

Sună notarul înainte să fixați data semnării și pune-i întrebările astea, în ordinea asta. Sunt scurte și îți acoperă tot ce poate da peste cap ziua semnării.

• Ai cerut deja extrasul de carte funciară pentru autentificare?
• Care e totalul de plată și pot primi decontul pe poziții?
• Apartamentul are ipotecă. Cum structurăm vânzarea și în ce ordine se semnează?
• Ce acte trebuie să aduc eu la semnare?
• Ce se întâmplă dacă amânăm data semnării?

Unde verifici mai departe și ce se poate schimba

Pentru lista completă de documente vezi ghidul despre acte, iar pentru sumele de la notar, cu formula de calcul, vezi ghidul despre cât costă notarul. Și mai e un lucru, pe care îl spunem o singură dată: legislația și tarifele se pot schimba, iar la onorariile notariale minimul e stabilit prin ordin al ministrului justiției, peste care fiecare birou poate cere mai mult. Termenele și sumele exacte pentru cazul tău le confirmi la notar, la OCPI sau la ANAF, la momentul semnării.