Impozitul plătit de vânzător la vânzarea unui apartament în România: 3% sau 1%, cum se calculează și când se plătește

Cât plătești: 3% sau 1% din valoarea tranzacției

Impozitul vânzătorului este un procent din valoarea tranzacției, nu un impozit pe câștig. Nu se scade prețul cu care ai cumpărat, nu se scad renovările, nu contează dacă vinzi mai ieftin decât ai luat. Se aplică la toată valoarea, de la primul leu. Singurul criteriu care schimbă cota este de cât timp ai apartamentul în proprietate.

• 3% din valoarea tranzacției, dacă ai avut apartamentul în proprietate o perioadă de până la 3 ani inclusiv.
• 1% din valoarea tranzacției, dacă ai avut apartamentul în proprietate mai mult de 3 ani.
• Exemplu de calcul, la un preț rotund: la un apartament vândut cu 500.000 lei, impozitul este 15.000 lei la cota de 3% și 5.000 lei la cota de 1%. Același apartament, aceiași bani încasați, 10.000 lei diferență doar din vechime.
• Nu există niciun plafon neimpozabil. Suma de 450.000 lei scutită de impozit, despre care mai găsești articole pe Google, a fost eliminată începând cu 1 ianuarie 2023.
• Cotele de 3% și 1% sunt cele în vigoare din 1 ianuarie 2023 și nu s-au schimbat în 2026.

Cum se numără cei 3 ani, acolo unde se pierd banii

Legea nu spune „sub 3 ani”. Spune 3% pentru un imobil deținut o perioadă de până la 3 ani inclusiv și 1% pentru o perioadă mai mare de 3 ani. Diferența e reală: exact la 3 ani împliniți ești tot pe cota de 3%, trebuie să treci de 3 ani ca să prinzi cota mică. Foarte multe articole, ba chiar și calculatoare online, scriu greșit „mai puțin de 3 ani”, iar dacă te iei după ele poți semna cu o săptămână prea repede.

• Punctul de plecare este data la care ai dobândit apartamentul, adică data actului tău de proprietate, nu data la care te-ai mutat sau ai terminat renovarea.
• Apartament moștenit: vechimea se numără de la data decesului persoanei de la care l-ai moștenit, indiferent de data la care s-a eliberat certificatul de moștenitor. Între deces și certificat pot trece ani, deci diferența poate valora mii de lei. Dacă ești la limită, cere notarului confirmarea în scris înainte să semnezi.
• Apartament nou, cumpărat de la dezvoltator: data de la care se numără vechimea nu este neapărat ziua în care ai semnat cu dezvoltatorul, nici ziua în care te-ai mutat, ci o dată stabilită de lege în legătură cu recepția construcției și cu actul tău de dobândire. Dacă ești aproape de granița celor 3 ani, cere notarului să îți confirme data exactă înainte să bați palma pe preț, pentru că de ea depinde dacă plătești 3% sau 1%.
• Apartament dobândit în etape sau în bucăți (o parte cumpărată, o parte moștenită, o parte de la partaj): situația se analizează separat pentru fiecare parte și e posibil să nu ai aceeași vechime pe tot imobilul. Du-te la notar cu toate actele de dobândire, nu doar cu ultimul.
• Dacă îți lipsesc câteva săptămâni ca să treci de 3 ani, discută cu cumpărătorul amânarea datei de semnare și scrie termenul în antecontract. E cea mai ieftină economie legală pe care o ai la o vânzare.

La ce valoare se aplică cota: prețul din contract sau grila notarială

Impozitul se calculează la prețul din contract, dar nu la mai puțin de valoarea minimă din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici, adică din ceea ce toată lumea numește grila notarială. Studiul se face pe județe, cu valori minime pe tipuri de imobile, și se actualizează periodic. Dacă prețul declarat este sub valoarea minimă din studiu, notarul aplică cota la valoarea din studiu, nu la ce ați scris voi în act. Concluzia practică: dacă ți-a trecut prin cap să treci un preț mai mic ca să plătești impozit mai mic, nu funcționează. Nu scazi impozitul, dar rămâi cu un act care nu arată banii pe care i-ai primit, iar asta te lasă descoperit dacă apare o problemă cu cumpărătorul. Notarul îți spune ce valoare minimă are apartamentul tău în grila în vigoare, dacă îi dai adresa, suprafața și tipul imobilului. Despre cum stabilești un preț de cerere realist ai un ghid separat pe site, cel despre preț. Ghidul de aici vorbește despre vânzarea apartamentului în întregime; dacă vinzi doar o parte din drepturi, de exemplu păstrezi dreptul de a locui acolo, calculul este altul și se discută punctual cu notarul.

Cine reține impozitul și când: totul se termină în ziua semnării

Nu te duci la ANAF și nu depui nicio declarație pentru acest impozit. Notarul îl calculează, îl încasează de la tine înainte să autentifice contractul și îl virează el statului. Practic, în ziua semnării pleci de la notar cu impozitul plătit și cu o singură grijă mai puțin.

• Impozitul se reține la momentul semnării, din banii tranzacției. Nu îl plătești ulterior, nu ai de făcut niciun virament separat.
• Notarul are obligația să vireze suma până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a încasat-o de la tine. E termenul lui, nu al tău, tu nu ai nimic de urmărit după semnare.
• Notarul raportează tranzacția la ANAF, deci vânzarea ajunge oricum în evidențele fiscului. Tu nu completezi nicio declarație pentru asta.
• La o vânzare obișnuită, cu contract la notar, nu ai niciun termen personal de respectat, fiindcă impozitul se reține pe loc.
• Cere biroului notarial, cu câteva zile înainte de semnare, o listă scrisă cu toate sumele care se plătesc la semnare. Așa afli cu ce sumă netă rămâi din preț și nu ai surprize în fața cumpărătorului.
• Dacă vrei să știi unde se duc banii: din impozitul plătit, jumătate merge la bugetul de stat și jumătate la bugetul primăriei pe teritoriul căreia se află apartamentul.

Ce se mai plătește la notar, pe lângă impozit

Impozitul nu e singurul cost al zilei de semnare. În plus se plătesc onorariul notarial de autentificare, care se calculează pe tranșe de valoare a tranzacției, și tariful de înscriere în cartea funciară, care se calculează separat. Suma exactă ți-o comunică biroul notarial înainte de semnare, dacă îi dai prețul și datele imobilului, iar modul de calcul, cu exemplu, îl ai în ghidul despre cât costă notarul.

• Onorariul de autentificare a contractului: se stabilește pe tranșe de valoare a tranzacției, iar minimul e stabilit prin ordin al ministrului justiției, peste el fiecare birou putând cere mai mult. În practică e suportat de regulă de cumpărător.
• Tariful de înscriere în cartea funciară: cost separat, achitat de regulă de cumpărător, iar notarul îl include în calculul total pe care ți-l dă înainte de semnare.
• Impozitul pe venitul din vânzare: acesta e al tău, ca vânzător. Nu se împarte și nu se negociază, îl datorezi tu prin lege.
• Cine plătește ce se negociază între voi și se scrie în antecontract. Nu lăsa discuția pentru ziua semnării, acolo se strică tranzacții din sume mici.
• Lista actelor pe care le aduni ca vânzător o ai în ghidul despre acte, iar sumele care se plătesc la biroul notarial sunt explicate în ghidul despre cât costă notarul.

Moștenire, coproprietari, donație: situațiile care încurcă lumea

Cele mai multe întrebări nu vin de la cotă, ci de la cine datorează ce. Regulile de bază sunt simple, dar trebuie ținute separat una de alta.

• Mai mulți proprietari (soți, frați, moștenitori): fiecare datorează impozitul pentru partea lui din preț, corespunzător cotei pe care o deține. Dacă în acte nu sunt precizate cote, se consideră că fiecare are o parte egală.
• Moștenirea în sine nu se impozitează dacă succesiunea e dezbătută și finalizată în 2 ani de la data decesului. Dacă treci de 2 ani, moștenitorii datorează un impozit de 1% din valoarea masei succesorale. Atenție, acesta e alt impozit decât cel de la vânzare: când vinzi apoi apartamentul moștenit, plătești și impozitul pe vânzare, normal.
• Donația între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți, este scutită de impozit. Scutirea e legată de titlul de donație, nu de rudenie în sine.
• Dacă VINZI unei rude, nu donezi, impozitul se plătește normal. Este una dintre cele mai frecvente confuzii și costă exact 3% sau 1% din preț.
• Dacă apartamentul e pe firmă sau pe PFA, ori dacă actul pe care îl semnați e un partaj și nu o vânzare, regulile sunt altele. Întreabă un contabil sau notarul înainte, nu după.

Greșeli care te costă bani la semnare

Fiecare greșeală de mai jos costă bani sau strică ziua semnării. Toate se pot evita înainte să bați palma pe preț.

• Te iei după articole care scriu „sub 3 ani” și semnezi la 3 ani împliniți, crezând că prinzi 1%. Legea spune „până la 3 ani inclusiv” pentru cota de 3%, deci trebuie să treci de 3 ani.
• Numeri vechimea unui apartament moștenit de la data certificatului de moștenitor și te resemnezi cu 3%, când de fapt se numără de la data decesului și poți fi de mult peste 3 ani.
• Cauți plafonul de 450.000 lei și te aștepți să nu plătești nimic la un apartament ieftin. Plafonul nu mai există din 1 ianuarie 2023, impozitul se aplică de la primul leu.
• Confunzi impozitul de la notar cu impozitul anual pe locuință plătit la primărie. Cel de aici se plătește o singură dată, la vânzare. Cel de la primărie s-a scumpit în 2026 și despre el vorbesc majoritatea articolelor cu titlul „impozit pe locuință 2026”. Nu le amesteca, la vânzare nu plătești mai mult din cauza lor.
• Treci un preț mai mic în act ca să scazi impozitul. Notarul aplică cota la valoarea minimă din grilă, deci nu câștigi nimic și rămâi cu un act care nu reflectă banii primiți.
• Te bazezi pe o scutire pe care ți-a spus-o cineva. La vânzare, singurul criteriu care schimbă cota este de cât timp ai apartamentul în proprietate, iar plafon de valoare nu există. Nu conta pe scutiri pentru „prima casă” sau „singura locuință”; dacă crezi că ai o situație specială, întreabă notarul, el verifică actele înainte de autentificare.
• Anunți cumpărătorului un preț net în mână fără să fi calculat impozitul. Dacă apartamentul îți iese pe cota de 3%, banii lipsă ies din buzunarul tău sau din negociere, în ultima zi.

Ce faci înainte să bați palma pe preț

Cinci lucruri, în ordinea asta, și nu mai ai nicio surpriză fiscală la semnare.

• Scoate actul tău de dobândire și uită-te la dată. Calculează dacă la data probabilă a semnării ai trecut de 3 ani sau nu.
• Dacă ești la limită, sau dacă apartamentul e moștenit, e nou de la dezvoltator, ori l-ai dobândit în etape, cere notarului confirmarea datei de la care se numără vechimea. Mergi cu toate actele de dobândire, nu doar cu ultimul.
• Aplică cota corectă la prețul pe care vrei să îl ceri și notează suma. Asta e diferența dintre prețul din anunț și banii care îți rămân.
• Cere notarului valoarea minimă a apartamentului din grila în vigoare și lista completă a sumelor care se plătesc la semnare.
• Scrie în antecontract prețul, termenul de semnare și cine plătește ce. Impozitul rămâne al tău, dar restul costurilor se negociază și e mai bine să fie negru pe alb.