PentruProprietari
AutentificareÎncepe acum
Toate ghidurile
Apartament cu ipotecă

Vânzare apartament cu ipotecă sau către un cumpărător cu credit: pașii, acordul băncii și radierea ipotecii

Pagina asta e pentru două situații care de obicei apar împreună: tu mai ai credit pe apartament, iar cumpărătorul îl ia și el pe credit. Atunci în tranzacție intră două bănci, iar ele, nu tu, dictează calendarul. Mai jos ai ordinea exactă în care se fac lucrurile, ce documente ceri de la banca ta și când, ce îl poate face pe cumpărător să nu primească banii și ce scrii în antecontract ca să nu rămâi fără arvună și fără cumpărător. Taxele de cadastru le găsești mai jos cu sumă exactă. La onorariile notariale minimul e stabilit prin ordin al ministrului justiției, iar peste el fiecare birou poate cere mai mult, deci cotația exactă o ceri la biroul notarial, iar comisioanele bancare la bancă.

Începe de la extrasul de carte funciară, nu de la contractul de credit

Ipoteca băncii nu există pentru că ai semnat un contract de credit, ci pentru că e înscrisă în cartea funciară. Tot acolo se văd și lucrurile pe care le uiți: o interdicție de înstrăinare, o ipotecă legală, un sechestru. Extrasul de informare pe propriul apartament îl poți cere singur și, din 2 iunie 2025, îl obții gratuit online prin portalul ANCPI, ca proprietar. Dacă îl cere altcineva, de exemplu cumpărătorul pe numele lui, tariful ANCPI este 20 de lei pe imobil online și 25 de lei la registratură. Cum se cere, pas cu pas, e în ghidul despre extrasul de carte funciară. Scoate-l înainte să publici anunțul, nu după ce ai bătut palma cu cineva, fiindcă ce scrie în el îți schimbă tot calendarul. Reține și partea care surprinde pe mulți proprietari: dreptul de ipotecă se menține asupra apartamentului în orice mână ar trece, deci nu dispare pentru simplul fapt că tu vinzi. El se stinge doar prin radiere din cartea funciară.

  • Verifică dacă ipoteca e trecută pe numele băncii tale și pentru ce sumă e garantată. Suma garantată din cartea funciară nu e egală cu soldul de plată de azi.
  • Verifică dacă apartamentul are și interdicție de înstrăinare, tipică la creditele din programe garantate de stat. Dacă are, îți trebuie acorduri în plus, nu doar de la bancă.
  • Verifică datele tale: nume, stare civilă, cotele de proprietate. Dacă e ceva greșit în carte funciară, se corectează înainte, nu în ziua semnării.
  • Dacă ai și tu credit și cumpărătorul ia credit, spune-i asta din prima discuție. Banca lui vrea să știe că la semnare apartamentul rămâne liber de ipoteca veche.

Cererea la banca ta se depune în ziua în care publici anunțul

Asta e cea mai importantă frază din tot ghidul. Legea nu obligă banca să îți emită într-un anumit număr de zile acordul pentru vânzarea apartamentului ipotecat. Singurul termen pe care legea îl impune băncii e altul: 5 zile calendaristice ca să îți dea documentul care atestă stingerea obligațiilor, dar abia după ce creditul e închis (OUG 52/2016, art. 22 alin. 1). Pentru acordul de vânzare nu ai niciun termen legal de care să te agăți, deci nu îl aștepți, îl ceri din prima zi. Documentul nu se numește adresă de refinanțare, cum circulă prin piață. Notariatele îl numesc acordul creditorului, adică acordul băncii tale pentru vânzarea apartamentului ipotecat. Are o valabilitate limitată, pe care ți-o spune banca, iar formatul cerut poate diferi în funcție de dosarul băncii cumpărătorului, așa că întreabă ambele bănci ce format vor.

  • Ce ceri la ghișeu, în scris: acordul băncii pentru vânzare și soldul exact de plată la o dată apropiată de semnare.
  • Ce trebuie să conțină acordul: soldul, contul în care se face plata, ordinea plăților și condițiile în care banca eliberează documentele necesare radierii ipotecii.
  • Cele trei întrebări pe care le pui obligatoriu, în scris, la depunerea cererii: ce documente îmi trebuie, cât costă și în cât timp le primesc. Unele bănci percep un comision pentru eliberarea acordului sau a adeverinței de sold, iar suma diferă de la o bancă la alta.
  • Cere confirmare scrisă a termenului estimat. O promisiune la telefon nu îți ține cumpărătorul pe loc.
  • Nu promite nimănui o dată de semnare înainte să ai pe hârtie soldul exact și lista de documente.

Rambursarea anticipată: banca nu are dreptul să îți ceară comision

Mulți proprietari amână vânzarea de frica unui comision de închidere anticipată. La creditele imobiliare pentru consumatori, frica asta nu are bază: legea interzice băncii să aplice penalizări, să perceapă compensație sau orice alte costuri pentru rambursarea anticipată (OUG 52/2016, art. 41 alin. 3). Interdicția e absolută în text, nu există excepție pentru dobândă fixă. Procentele de comision care circulă pe blogurile bancare vin din reglementarea creditelor de consum, care e un regim juridic diferit, și nu se aplică la creditul tău imobiliar. Totuși, contractele foarte vechi pot avea alt regim, așa că cere băncii în scris suma exactă de plată înainte să promiți cuiva o dată de semnare.

  • Banca nu poate condiționa rambursarea anticipată de plata unei anumite sume minime sau de un anumit număr de rate deja plătite (art. 41 alin. 1). Scuza „nu ați plătit suficiente rate ca să închideți creditul” nu există.
  • Dacă rambursezi doar parțial, tu alegi ce se întâmplă: să scadă rata, să scadă durata, sau amândouă (art. 41 alin. 2).
  • În 5 zile calendaristice de la încetarea contractului de credit, banca trebuie să îți dea gratuit și din proprie inițiativă documentul care atestă că toate obligațiile au fost stinse. Ăsta e actul cu care dovedești notarului și cumpărătorului că datoria a dispărut.
  • Dacă soldul creditului e mai mare decât prețul pe care îl obții, diferența o acoperi tu din bani proprii. Banca nu eliberează documentele de radiere până nu își recuperează toată suma, deci fă socoteala asta înainte să stabilești prețul de cerere.

Dacă apartamentul e luat prin Noua Casă sau Prima Casă, ai un actor în plus

Aici apar o interdicție și o așteptare care omoară tranzacții. Interdicția de înstrăinare este de 5 ani de la data contractării creditului, iar ca să vinzi înainte de termen ai nevoie de acord scris atât de la banca finanțatoare, cât și de la Ministerul Finanțelor, Direcția Generală de Trezorerie și Datorie Publică. Cererea se depune prin banca finanțatoare, nu direct la Fondul de Garantare, deci banca rămâne singurul tău punct de contact. Legislația programului nu prevede niciun termen în care trebuie să primești acest acord, deci nu ai de ce să te agăți și nu poți promite nimănui o dată de semnare pe baza lui. Concluzia practică: dacă ai Noua Casă, ceri acordul în prima zi în care publici anunțul, nu după ce ai găsit cumpărătorul. Altfel îi ceri unui om să te aștepte fără să îi poți spune până când, iar el are alte apartamente de văzut.

  • Depui cererea la banca finanțatoare și ceri să îți confirme în scris că a fost înregistrată și transmisă.
  • Numeri cei 5 ani de la data contractării creditului, nu de la data la care te-ai mutat sau ai semnat cumpărarea.
  • Verifică pe extrasul de carte funciară cum e formulată interdicția, ca notarul să știe exact ce trebuie ridicat.
  • Chiar dacă între timp îți schimbi planul și nu vinzi, o cerere depusă nu te obligă la nimic. O cerere nedepusă te costă săptămâni.

Cumpărătorul cu credit: ce îl poate opri și ce îl întrebi înainte să îi accepți oferta

O parte foarte mare dintre cumpărătorii de apartamente din România cumpără cu credit, deci e aproape sigur că vei avea de-a face cu o bancă și dacă tu nu ai niciun credit pe apartament. Două lucruri pot dărâma dosarul lui, și amândouă sunt reguli scrise, nu capricii de bancher. Primul: banca împrumută un procent din valoarea din raportul de evaluare, nu din prețul pe care l-ați negociat voi. La un credit în lei, creditul nu poate depăși 85% din valoarea garanției ipotecare, iar în valută plafoanele sunt 80% pentru euro cu venituri în euro, 75% pentru euro fără acoperire naturală și 60% pentru alte valute (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18). Dacă evaluarea iese sub prețul vostru, diferența o acoperă cumpărătorul din buzunar, altfel tranzacția se blochează. Al doilea: gradul total de îndatorare nu poate depăși 40% din venit, cu excepția primului credit imobiliar pentru cine nu deține și nu a deținut nicio locuință, unde poate ajunge la 45% (art. 19). Tocmai pentru că se poate întâmpla, clauza despre ce se face cu avansul se scrie înainte, nu se discută după.

  • Întreabă-l direct: e prima ta locuință sau ai deja una? Dacă deține deja o locuință la data cererii de credit, plafoanele de finanțare se reduc cu 10 puncte procentuale, adică maximum 75% în lei în loc de 85%, deci are nevoie de un avans considerabil mai mare.
  • Întreabă prin ce program cumpără. Plafoanele de mai sus nu se aplică la creditele pentru investiții imobiliare garantate integral sau parțial de stat, cum sunt programele de tip Noua Casă, care au reguli proprii de avans.
  • Cere-i dovada scrisă de la bancă a etapei în care e dosarul lui, adică o pre-aprobare, nu o vorbă. „Mi-a zis consultantul că sunt eligibil” nu e un document.
  • Ține minte singurul termen legal ferm din tot dosarul de credit: banca trebuie să îi dea informațiile precontractuale și oferta cu minimum 15 zile calendaristice înainte ca el să poată accepta oferta sau să semneze contractul de credit (OUG 52/2016, art. 9). Deci între „am ofertă de la bancă” și „semnez creditul” există un minim legal, oricât de grăbit ar fi omul.
  • Peste cele 15 zile se adaugă analiza dosarului, evaluarea apartamentului de către un evaluator autorizat și aprobarea finală, care depind complet de bancă. E o chestiune de săptămâni, nu de zile, iar tu nu o controlezi.
  • Evaluarea o plătește cumpărătorul, direct evaluatorului, deci nu e un cost al tău. Banca e obligată să îl informeze din faza precontractuală despre necesitatea evaluării și despre costurile ei.
  • Pregătește-ți din timp actele despre apartament pe care le cere banca lui. Certificatul de performanță energetică e unul dintre ele, iar cum îl obții și ce riști dacă publici anunțul fără indicatorii din el sunt în ghidul despre certificatul energetic. Restul listei de acte e în ghidul despre acte. Dacă îi lipsește un act al tău, dosarul lui stă.

Antecontractul: locul unde te aperi dacă îi pică creditul

Antecontractul se face la notar, e cel mai ieftin document din toată tranzacția și e cea mai bună investiție pe care o faci, pentru că el decide ce se întâmplă cu banii dacă banca refuză finanțarea. Onorariul depinde de mărimea avansului și ți-l spune notarul exact la telefon, înainte să te programezi. Un lucru care se uită des: dacă semnezi și antecontractul și contractul final la același birou notarial, onorariul plătit la antecontract se deduce din onorariul contractului final, iar cum se calculează e în ghidul despre cât costă notarul. Arvuna e singura armă reală pe care o ai, dar taie în ambele sensuri: așa cum e reglementată în Codul civil, dacă cel care a dat arvuna nu execută fără justificare, cealaltă parte poate desface contractul și reține arvuna, iar dacă vina e la cel care a primit arvuna, celălalt poate cere dublul ei. Partea pe care mulți proprietari o află prea târziu: dacă în antecontract nu e scrisă negru pe alb o clauză care leagă banii de aprobarea creditului, refuzul băncii nu îl scapă automat pe cumpărător, iar arvuna poate fi reținută. Nu presupune nimic, scrie tot.

  • Clauza de finanțare: ce se întâmplă exact cu avansul dacă banca refuză creditul, cu ce document se dovedește refuzul și în cât timp trebuie prezentat.
  • Clauza de evaluare: ce se întâmplă dacă raportul de evaluare iese sub prețul negociat, adică dacă cumpărătorul acoperă diferența din bani proprii sau se desface înțelegerea.
  • Un termen explicit până la care se semnează la notar. Antecontractul se poate nota în cartea funciară doar dacă prevede o dată limită clară, iar notarea nu blochează apartamentul pe viață: dacă dosarul cumpărătorului se împotmolește, notarea se șterge după o perioadă.
  • O clauză de prelungire a termenului dacă dosarul de credit e încă în analiză, cu o limită. Un termen generos plus o prelungire scrisă e mai bine decât un termen scurt pe care îl încalcați amândoi.
  • Cine plătește ce la notar, inclusiv onorariul contractului de ipotecă al băncii cumpărătorului și taxele de cadastru. Se negociază, dar se scrie acum, nu în ziua semnării.
  • Ordinea plăților în ziua semnării: din prețul plătit se stinge mai întâi soldul creditului tău, în contul indicat de banca ta, restul vine la tine.
  • Dacă cumpărătorul refuză nejustificat să semneze, ai la dispoziție o acțiune în instanță prin care se poate obține o hotărâre care ține locul contractului. Termenul de a o face e scurt și curge de la data la care contractul trebuia încheiat, deci mergi la un avocat imediat, nu peste luni de zile.

Ziua semnării la notar și momentul în care ajung banii

Când cumpărătorul ia credit, la notar se semnează două acte, nu unul: contractul tău de vânzare și contractul de ipotecă al băncii lui. Apare deci un onorariu în plus față de o vânzare cash. Onorariile notariale se calculează pe tranșe de valoare, minimul e stabilit prin ordin al ministrului justiției (Ordinul 177/C/2024), iar peste el fiecare birou poate cere mai mult, deci cere cotația exactă înainte de semnare. Cine plătește onorariul contractului de ipotecă se negociază între voi, de regulă cumpărătorul, fiind garanția băncii lui. Costurile notariale, cu formula de calcul și un exemplu complet, sunt în ghidul despre cât costă notarul. Sună notarul cu două sau trei săptămâni înainte și cere-i lista lui de documente, actualizată, pentru cazul tău cu credit, în loc să te bazezi pe o listă găsită online. Și nu te aștepta ca banii să apară în cont în secunda în care semnezi: banca cumpărătorului plătește după ce își înscrie ipoteca în cartea funciară și după ce vede extrasul care o confirmă. Nu există un termen unic, identic pentru toate băncile, iar condițiile exacte de plată se scriu în contractul de vânzare, conform instrucțiunilor primite de la bancă.

  • Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl cere notarul și costă 40 de lei pe imobil. E diferit de extrasul de informare, pe care tu, ca proprietar, îl scoți gratuit online.
  • Cât timp e valabil acest extras, registratorul de la cadastru nu face nicio altă înscriere în cartea funciară în afară de cea pentru care s-a eliberat extrasul (Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996). Practic, în fereastra aia apartamentul e înghețat și nimeni nu poate strecura o altă sarcină pe el. Fereastra e de 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, deci programează semnarea în interiorul ei și confirmă la notar data de expirare.
  • Taxele de cadastru care apar din cauza creditului: intabularea ipotecii băncii costă 100 de lei pe imobil plus 0,1% din suma garantată, iar intabularea dreptului de proprietate pe numele cumpărătorului costă 0,15% din valoarea din act, minimum 60 de lei pe imobil. De regulă le plătește cumpărătorul, dar pune-le pe hârtie în negociere.
  • Înainte de semnare, cere notarului să îți citească exact clauza de plată din contract și întreabă banca cumpărătorului, în scris, ce condiții trebuie îndeplinite ca să vireze banii. Asta te protejează mai bine decât orice estimare de zile.
  • La vânzare se reține și un impozit pe transferul proprietății, care depinde de cât timp ai deținut apartamentul. Îl calculează și îl reține notarul, iar cotele și situațiile speciale sunt în ghidul despre impozitul la vânzare.
  • Certificatul fiscal e unul dintre actele pe care le pregătești ca vânzător. Când cumpărătorul ia credit, notarul îți poate cere documente suplimentare în funcție de procedura în vigoare, motiv în plus să îi ceri lista lui actualizată.

După ce iei banii: închiderea creditului și radierea ipotecii

Achitarea integrală a creditului nu șterge automat ipoteca. Sunt două operațiuni distincte și, în practică, două cereri separate la bancă: una de închidere a creditului și una prin care banca îți dă documentele necesare radierii. Radierea se face pe baza unei declarații date de un reprezentant al băncii în fața notarului, apoi se depune la cadastru. Dacă radierea ar fi automată, nu ar exista tarif separat pentru ea. Există: radierea din cartea funciară costă 75 de lei pe operațiune, potrivit tarifelor ANCPI. Cadastrul nu e problema, banca e. Timpul mort e cel în care banca îți pregătește documentul și îți trimite un reprezentant la notar, așa că nu conta pe o dată fixă: întreabă banca în scris cât îi ia și cere confirmarea în scris.

  • Cere băncii, imediat după plată, documentul care atestă stingerea tuturor obligațiilor. Ți-l datorează gratuit în 5 zile calendaristice de la încetarea contractului de credit, fără să îl ceri, dar cere-l oricum.
  • Pentru dosarul de radiere îți trebuie un extras de carte funciară de informare recent. Ca proprietar îl scoți gratuit online prin portalul ANCPI. Scoate-l la momentul depunerii, nu cu luni înainte, ca să nu îți fie respins dosarul pentru un act prea vechi.
  • În afară de taxa de 75 de lei la cadastru, plătești și un onorariu la notar pentru declarația prin care banca cere radierea. Minimul onorariilor notariale e stabilit prin ordin al ministrului justiției, iar peste el fiecare birou poate cere mai mult, deci sună la biroul notarial și cere cotația exactă pentru declarația autentică de radiere a ipotecii înainte să te programezi. Taxa de cadastru e mică și fixă, onorariul e partea care variază.
  • La cadastru există și regim de urgență, contra unei taxe mai mari. Tarifele și termenele la zi le vezi pe epay.ancpi.ro.
  • Verifică la final, pe un extras de carte funciară, că ipoteca a fost efectiv radiată. Nu te opri la confirmarea verbală a băncii.

Ce merge prost cel mai des și cum se evită

Toate problemele de mai jos vin din același obicei: oamenii încep hârtiile după ce dau mâna cu un cumpărător. Ordinea corectă e invers, hârtiile la bancă întâi, cumpărătorul după.

  • Ai găsit cumpărător, dar acordul băncii întârzie și omul pleacă. Se evită depunând cererea la bancă în ziua în care publici anunțul, iar la Noua Casă cerând acordul Ministerului Finanțelor prin bancă din prima zi.
  • Evaluarea băncii iese sub prețul negociat, cumpărătorul nu are de unde acoperi diferența și tranzacția cade. Se evită printr-o clauză scrisă în antecontract despre ce se întâmplă în cazul ăsta, plus un preț de cerere ancorat în realitatea zonei. Vezi ghidul despre preț.
  • Creditul cumpărătorului e refuzat, iar în antecontract nu e nicio clauză despre finanțare. Atunci discuția despre arvună se transformă în conflict, cu risc pe ambele părți: reținerea arvunei sau plata dublului ei. Se evită scriind clauza înainte.
  • Soldul creditului tău e mai mare decât prețul obținut. Banca nu eliberează documentele de radiere până nu își ia toți banii, deci diferența o pui tu. Calculează asta înainte de a stabili prețul, nu în ziua semnării.
  • Ai semnat, ai luat banii, dar nu ai mai depus dosarul de radiere. Ipoteca rămâne înscrisă în cartea funciară, iar cumpărătorul și banca lui au o problemă care se întoarce la tine. Radierea e un pas al tău, nu o formalitate care se face singură.
  • Ai promis o dată de semnare pe baza unei estimări auzite la telefon. Cere tot în scris: soldul, lista de documente, termenul estimat și condițiile de virare a banilor de la banca cumpărătorului.

Întrebări frecvente

Informațiile sunt orientative și pot varia. Cifrele legale, taxele și actele se confirmă întotdeauna la notar și la ANCPI/OCPI înainte de tranzacție.

Vrei să vinzi singur, ghidat pas cu pas?

Îți faci contul în câteva secunde și aplicația te duce prin tot procesul, pas cu pas.

Ai nevoie să vorbești cu un expert?

Surse consultate