PentruProprietari
AutentificareÎncepe acum
Toate ghidurile
Apartament moștenit

Vânzarea unui apartament moștenit: succesiunea, certificatul de moștenitor, intabularea și acordul celorlalți moștenitori

Apartamentul e al tău din ziua decesului, prin lege, dar în cartea funciară scrie încă numele celui care a murit, iar cât timp scrie asta nu poți semna vânzarea. Ghidul ăsta e despre cei trei pași care lipsesc între „am moștenit” și „pot vinde”: dezbaterea succesiunii, certificatul de moștenitor și intabularea lui. Mai jos ai termenele care chiar costă bani dacă le scapi, cine trebuie să semneze când sunteți mai mulți moștenitori, ce acte cere notarul în plus față de o vânzare obișnuită și cât costă tot. Taxele și onorariile se pot modifica, deci confirmă cifrele finale la notar și la OCPI înainte să programezi ceva.

Ordinea corectă: nu se vinde direct din certificatul de deces

Codul civil spune două lucruri care par să se bată cap în cap, dar nu se bat. Primul: drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, art. 887 alin. (1), deci ești proprietar din momentul decesului. Al doilea: titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea, art. 887 alin. (3). Tradus: ești proprietar, dar nu poți vinde până nu apari tu în cartea funciară. De asta ordinea de mai jos nu e o recomandare, e singura care funcționează.

  • PASUL 1, DEZBATEREA SUCCESIUNII la un notar public. Se termină cu o încheiere de finalizare și cu certificatul de moștenitor, actul care spune cine sunt moștenitorii și ce cotă are fiecare.
  • PASUL 2, INTABULAREA CERTIFICATULUI în cartea funciară, ca la proprietar să apari tu, nu persoana decedată. Cererea o depune de regulă notarul care a făcut succesiunea, odată cu certificatul.
  • PASUL 3, ABIA ACUM VINZI, exact ca la orice apartament: extrasul de carte funciară pentru autentificare cerut de notar, certificat energetic, certificat fiscal, adeverință de la asociație. Lista completă e în ghidul despre acte.
  • Poți face anunțul și vizionările în paralel cu pașii 1 și 2, dar spune-i cumpărătorului din prima discuție unde ești cu succesiunea. Cine ia credit are nevoie de un calendar realist, iar o surpriză descoperită la bancă îți pierde cumpărătorul.
  • Ce NU se poate: să te prezinți la notar cu certificatul de deces și cu vechiul contract al părinților și să semnezi vânzarea. Notarul nu autentifică așa ceva.

Dezbaterea succesiunii: la ce notar, cu ce acte, cât durează

Moștenirea se deschide în momentul decesului și la ultimul domiciliu al defunctului, iar dovada ultimului domiciliu se face cu certificatul de deces, art. 954 Cod civil. Asta decide unde mergi: nu la notarul de lângă tine, ci la unul competent pentru ultimul domiciliu al celui decedat. Sună la două sau trei birouri de acolo și întreabă ce acte cer, fiindcă lista se completează în funcție de ce e în masa succesorală.

  • ACTE DESPRE PERSOANE: certificatul de deces, actele de identitate ale moștenitorilor și actele de stare civilă care dovedesc rudenia, adică certificate de naștere și de căsătorie, plus testamentul dacă există.
  • ACTE DESPRE APARTAMENT: actul de proprietate al defunctului, adică contract de vânzare-cumpărare, contract de construire sau titlu de proprietate, plus documentația cadastrală dacă există.
  • ACTE FISCALE: certificatul de atestare fiscală pe numele defunctului, de la Primăria în raza căreia e apartamentul.
  • RESTUL MASEI SUCCESORALE: conturi bancare, mașină, teren, părți sociale. Contează nu doar juridic, ci și la bani, fiindcă onorariul notarial se calculează la valoarea întregii mase succesorale, nu doar a apartamentului.
  • CÂT DUREAZĂ: cu actele complete și cu moștenitori care se înțeleg, dezbaterea se poate face în câteva săptămâni, uneori în două termene. Dacă lipsesc acte, dacă sunt moștenitori plecați din țară sau dacă apar neînțelegeri, se duce în luni. Notarul îți dă termenul după ce verifică dosarul, nu înainte.
  • DACĂ MOȘTENITORII NU SE ÎNȚELEG, succesiunea nu se mai poate finaliza la notar și ajunge în instanță, unde durează considerabil mai mult. E cel mai scump mod de a avea dreptate.

Termenul de un an, și de ce nu există niciun termen de șase luni

Circulă ideea că succesiunea „trebuie făcută în șase luni”. Nu există așa ceva în lege. Termenele reale sunt două, unul în Codul civil și unul în Codul fiscal, și fac lucruri complet diferite.

  • UN AN, TERMENUL DE OPȚIUNE SUCCESORALĂ. Dreptul de opțiune succesorală se exercită în termen de un an de la data deschiderii moștenirii, adică de la deces, art. 1103 Cod civil. În anul acela alegi: accepți sau renunți.
  • ACCEPTAREA POATE FI ȘI TACITĂ. Art. 1108 Cod civil spune că acceptarea e expresă când îți însușești explicit calitatea de moștenitor printr-un înscris, și tacită când faci un act pe care nu l-ai putea face decât în calitate de moștenitor. Mulți oameni au acceptat deja fără să știe, prin fapte. Cine stabilește dacă e cazul tău e notarul, pe baza dovezilor.
  • CE SE ÎNTÂMPLĂ DACĂ TACI. Poți fi prezumat că ai renunțat la moștenire, dar prezumția nu se aplică din senin: art. 1112 Cod civil cere să fi fost citat, iar citația să îți fi fost comunicată cu cel puțin 30 de zile înainte de împlinirea termenului de opțiune. Separat, art. 1113 permite instanței să îți scurteze termenul, la cererea oricărei persoane interesate, iar dacă nu optezi în termenul stabilit de instanță ești considerat că ai renunțat.
  • DOI ANI, TERMENUL FISCAL. E în secțiunea următoare și e cel care se traduce direct în bani.
  • PRACTIC: dacă decesul e recent, mergi la notar în primul an. Dacă au trecut deja ani, nu presupune că ai pierdut totul, du-te cu actele la un notar și cere să îți spună exact în ce situație ești.

Cei doi ani din Codul fiscal: impozitul care apare doar dacă amâni

Ăsta e termenul pe care îl scapă cei mai mulți oameni, fiindcă nimeni nu îl anunță. Art. 111 alin. (3) din Codul fiscal spune că pentru transmisiunea dreptului de proprietate cu titlu de moștenire nu se datorează impozit dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii, iar în cazul nefinalizării procedurii succesorale în termenul acela moștenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.

  • SUB DOI ANI: zero impozit pe moștenire.
  • PESTE DOI ANI: 1% din valoarea masei succesorale, plătit de moștenitori. La o masă succesorală de 400.000 lei înseamnă 4.000 lei pe care nu îi dădeai dacă mergeai la notar la timp.
  • E ALT IMPOZIT DECÂT CEL DE LA VÂNZARE. Când vinzi apoi apartamentul, plătești separat impozitul pe transferul proprietății. Cele două se adună.
  • IMPOZITUL DE LA VÂNZARE SE NUMĂRĂ DE LA DATA DECESULUI, nu de la data certificatului de moștenitor. Diferența decide între cota de 3% și cea de 1%, deci poate valora mii de lei, mai ales când între deces și certificat au trecut ani. Calculul complet e în ghidul despre impozitul la vânzarea apartamentului.
  • DACĂ EȘTI LA LIMITĂ, cere notarului confirmarea în scris a datei de la care se numără vechimea, înainte să semnezi.

Cât costă succesiunea la notar

Onorariile minime ale notarilor sunt stabilite prin ordin al ministrului justiției, Ordinul 177/C/2024, iar pentru procedura succesorală se calculează pe tranșe, în funcție de valoarea masei succesorale. Minimul nu diferă de la birou la birou, ce diferă e cât cere fiecare birou peste minim. La onorariu se adaugă TVA de 21%. Onorariul se împarte între moștenitori; dacă ești singurul moștenitor, îl suporți singur.

  • până la 20.000 lei: 2,7%, dar nu mai puțin de 240 lei pe dosar succesoral
  • de la 20.001 lei la 35.000 lei: 540 lei plus 1,9% pentru ceea ce depășește 20.001 lei
  • de la 35.001 lei la 65.000 lei: 725 lei plus 1,6% pentru ceea ce depășește 35.001 lei
  • peste 65.001 lei: 1.205 lei plus 0,85% pentru ceea ce depășește 65.001 lei
  • EXEMPLU la o masă succesorală de 400.000 lei: 1.205 lei plus 0,85% din 334.999 lei, adică aproximativ 2.847 lei, în total în jur de 4.052 lei onorariu minim, plus TVA de 21%. Biroul poate cere mai mult, deci cere oferta înainte să depui dosarul.
  • TAXĂ ÎN PLUS, INTABULAREA certificatului de moștenitor la OCPI. Pentru persoane fizice tariful e 0,15% din valoare, cu un minim de 60 de lei pe imobil. Tariful exact și termenele le afișează OCPI din județul tău.
  • DACĂ AI DEPĂȘIT DOI ANI de la deces, adaugă și impozitul de 1% pe masa succesorală din secțiunea anterioară.

Intabularea certificatului, pasul care se uită cel mai des

Certificatul de moștenitor ținut în sertar nu te ajută cu nimic la vânzare. Ce contează e ce scrie în cartea funciară în ziua în care notarul cere extrasul pentru autentificare. De regulă notarul care a făcut succesiunea depune și cererea de înscriere, dar întreabă explicit dacă a depus-o și cere dovada. Sunt oameni care descoperă abia la vânzare, după ani, că apartamentul e tot pe numele părintelui.

  • VERIFICĂ SINGUR, GRATUIT. Extrasul de carte funciară pentru informare pe propriul apartament e gratuit online prin portalul ANCPI pentru proprietar, din 2 iunie 2025. Uită-te ce nume apare la proprietar și ce e trecut la sarcini. Pașii sunt în ghidul despre extrasul de carte funciară.
  • DACĂ APARTAMENTUL NU ARE CARTE FUNCIARĂ DESCHISĂ, îți trebuie întâi documentație cadastrală făcută de un expert autorizat. E un pas în plus, cu cost și cu timp, și e mult mai bine să îl afli acum decât în săptămâna semnării.
  • VERIFICĂ ȘI COTELE. Dacă sunteți mai mulți moștenitori, în cartea funciară trebuie să apară fiecare cu cota din certificat. O greșeală de cotă se corectează înainte, nu în ziua vânzării.
  • VERIFICĂ SARCINILE. Un credit al defunctului nu dispare pentru că a murit titularul, iar ipoteca rămâne înscrisă în cartea funciară. Ce faci cu un apartament ipotecat e în ghidul despre vânzarea apartamentului cu ipotecă.

Când sunteți mai mulți moștenitori

Aici se blochează cele mai multe vânzări, și aproape niciodată din motive juridice complicate, ci pentru că unul dintre frați nu răspunde la telefon. Regula de bază e simplă și nu se poate ocoli: apartamentul e în coproprietate, iar vânzarea e act de dispoziție.

  • UNANIMITATE, NU MAJORITATE. Actele de dispoziție cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor, art. 641 alin. (4) Cod civil. Nu contează că tu ai trei sferturi și fratele tău un sfert, fără semnătura lui nu se vinde.
  • ACTUL FĂCUT FĂRĂ ACORD NU ȚINE. Actele încheiate cu nerespectarea regulii de mai sus sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, adică îi dau cumpărătorului un proces pe cap. Niciun notar serios nu te lasă să ajungi acolo.
  • POȚI VINDE DOAR COTA TA, teoretic. Practic aproape nimeni nu cumpără o cotă-parte dintr-un apartament, fiindcă nu poate face nimic cu ea. Ce cumpără oamenii e un apartament întreg și liber.
  • DACĂ CINEVA REFUZĂ SĂ VÂNDĂ, ai partajul. Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, iar moștenitorul poate cere oricând ieșirea din indiviziune, art. 1143 Cod civil. Partajul voluntar se face la notar, cu acordul tuturor, și e rapid. Partajul judiciar se face în instanță, când nu există acord, și durează.
  • CINE E PLECAT DIN ȚARĂ dă procură specială autentică, în care să fie menționate expres vânzarea și apartamentul. Cere notarului textul exact de care are nevoie și trimite-l celui plecat, ca să nu facă drumul de două ori.
  • BANII. Stabiliți din start, în scris, în ce cont intră prețul și cum se împarte, proporțional cu cotele. Puneți asta în antecontract, nu în discuții pe grupul de familie. Formulările sunt în ghidul despre antecontract și avans.

Soțul supraviețuitor și dreptul de abitație

Situația clasică: a murit unul dintre părinți, copiii vor să vândă, iar celălalt părinte locuiește în apartament. Legea îl protejează explicit, iar dacă nu știi asta pornești o ceartă degeaba.

  • Soțul supraviețuitor care nu este titular al niciunui drept real de a folosi o altă locuință corespunzătoare nevoilor sale beneficiază de un drept de abitație asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moștenirii, dacă acea casă face parte din bunurile moștenirii, art. 973 alin. (1) Cod civil.
  • Dreptul de abitație este gratuit, inalienabil și insesizabil, alin. (2).
  • Se stinge la partaj, dar nu mai devreme de un an de la data deschiderii moștenirii, și încetează chiar înainte de împlinirea acestui an în caz de recăsătorire a soțului supraviețuitor, alin. (4).
  • Oricare dintre moștenitori poate cere fie restrângerea dreptului de abitație, fie schimbarea obiectului abitației, dacă pune la dispoziția soțului supraviețuitor o altă locuință corespunzătoare, alin. (3).
  • PRACTIC: discuția despre unde se mută părintele rămas se poartă înainte de a pune anunțul, nu după ce ai un cumpărător cu credit aprobat și un termen la notar.

Actele în plus față de o vânzare obișnuită

Peste lista normală de acte, un apartament moștenit adaugă câteva lucruri, iar ordinea contează fiindcă fiecare are termen sau valabilitate. Nu le lua pe toate în aceeași săptămână.

  • DECLARĂ APARTAMENTUL LA PRIMĂRIE, în 30 de zile. Codul fiscal cere ca proprietarul unei clădiri dobândite în cursul anului să depună declarație la organul fiscal local în termen de 30 de zile de la dobândire, art. 461, iar în cazul tău actul de dobândire e certificatul de moștenitor. Fără pasul ăsta nu ai cum să obții certificatul de atestare fiscală pe numele tău, iar fără el nu se semnează vânzarea.
  • CERTIFICAT DE ATESTARE FISCALĂ pe numele tău, nu pe al defunctului. Se eliberează de Primărie, are valabilitate scurtă, deci îl ceri aproape de data semnării. Detaliile sunt în ghidul despre acte.
  • ADEVERINȚĂ DE LA ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI că nu sunt restanțe. Verifică din timp: la un apartament rămas gol se adună întreținere neplătită luni întregi, iar la vânzare o plătești oricum.
  • UTILITĂȚILE pe numele defunctului. Nu blochează notarul, dar blochează predarea, deci sună la furnizori și fă transferul cât timp aduni celelalte acte.
  • CERTIFICAT DE PERFORMANȚĂ ENERGETICĂ, obligatoriu ca la orice vânzare, cu indicatorii trecuți chiar în anunț. Vezi ghidul despre certificatul energetic.
  • CERTIFICAT DE MOȘTENITOR SUPLIMENTAR, dacă la dezbatere s-a omis un bun. Se face tot la notar și adaugă timp, deci mergi la succesiune cu lista completă a bunurilor, nu doar cu apartamentul.

Ce merge prost cel mai des

Aproape toate blocajele de la un apartament moștenit vin din amânare și din presupuneri despre cine decide. Ambele se repară ieftin dacă le vezi la timp.

  • Amâni succesiunea „până se liniștesc lucrurile” și treci de doi ani de la deces. Costul e 1% din masa succesorală, bani care nu se mai recuperează.
  • Pui anunțul înainte de certificatul de moștenitor și îți vine un cumpărător cu credit. Banca vrea apartamentul curat în cartea funciară, iar el nu te poate aștepta luni de zile. Pierzi cumpărătorul, nu succesiunea.
  • Crezi că decide majoritatea. Nu decide. Fără semnătura tuturor coproprietarilor nu se vinde, oricât de mică ar fi cota celui care refuză.
  • Nu verifici cartea funciară după succesiune și afli la notar că apartamentul e tot pe numele defunctului, fiindcă cererea de înscriere nu a fost depusă sau a fost respinsă.
  • Uiți declarația la Primărie și rămâi fără certificat fiscal exact în săptămâna semnării.
  • Negociați prețul cu cumpărătorul înainte să vă înțelegeți între voi cât acceptați. Omul primește trei răspunsuri diferite de la trei frați și pleacă.
  • Ascunzi că apartamentul e moștenit. Se vede oricum în cartea funciară și în actul de proprietate. Spus din prima e un detaliu, descoperit târziu e un motiv de renegociere.

Întrebări frecvente

Nu. Ești proprietar din ziua decesului, fiindcă drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, art. 887 alin. (1) Cod civil, dar nu poți dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea, alin. (3). Concret: îți trebuie certificatul de moștenitor, obținut prin dezbaterea succesiunii la notar, apoi intabularea lui, și abia apoi poți semna vânzarea.
Nu, nu există niciun termen de șase luni. Există un termen de un an pentru opțiunea succesorală, adică pentru a accepta sau a renunța la moștenire, art. 1103 Cod civil, și un termen fiscal de doi ani de la deces: dacă succesiunea e dezbătută și finalizată în doi ani nu se datorează impozit, iar dacă se depășesc, moștenitorii datorează 1% din valoarea masei succesorale, art. 111 alin. (3) din Codul fiscal.
Onorariul minim e stabilit prin Ordinul 177/C/2024 și se calculează pe tranșe, la valoarea masei succesorale: 2,7% până la 20.000 lei, dar nu mai puțin de 240 lei pe dosar; 540 lei plus 1,9% peste 20.001 lei; 725 lei plus 1,6% peste 35.001 lei; 1.205 lei plus 0,85% peste 65.001 lei. La onorariu se adaugă TVA de 21%, iar biroul poate cere mai mult decât minimul. Separat plătești intabularea la OCPI, 0,15% pentru persoane fizice, minimum 60 de lei pe imobil.
Succesiunea se poate dezbate și acum, doar că apare impozitul de 1% din valoarea masei succesorale, datorat de moștenitori. Nu are rost să mai amâni, fiindcă suma nu scade și nici nu dispare, iar fără certificat de moștenitor intabulat apartamentul rămâne nevandabil. Du-te cu toate actele la un notar competent pentru ultimul domiciliu al defunctului și cere-i să îți spună exact ce se aplică în cazul tău.
Nu poți vinde apartamentul întreg fără el: actele de dispoziție cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor, art. 641 alin. (4) Cod civil. Ce poți face e partajul: nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, iar moștenitorul poate cere oricând ieșirea din indiviziune, art. 1143 Cod civil. Partajul voluntar se face la notar și e rapid, dar cere acordul tuturor; cel judiciar se face în instanță și durează.
De la data decesului persoanei de la care ai moștenit, nu de la data certificatului de moștenitor. Diferența decide între cota de 3%, pentru o deținere de până la 3 ani inclusiv, și cea de 1%, pentru peste 3 ani, deci poate valora mii de lei când între deces și certificat au trecut ani. Dacă ești la limită, cere notarului confirmarea în scris înainte să semnezi. Calculul complet e în ghidul despre impozitul la vânzarea apartamentului.
Puteți, dar nu fără ea și nu fără să rezolvați unde se mută. Soțul supraviețuitor care nu are un alt drept real de a folosi o locuință corespunzătoare beneficiază de drept de abitație asupra casei în care a locuit până la deschiderea moștenirii, art. 973 Cod civil. Dreptul e gratuit și se stinge la partaj, dar nu mai devreme de un an de la deces. Oricare moștenitor poate cere schimbarea obiectului abitației dacă îi pune la dispoziție altă locuință corespunzătoare.
Cu actele complete și cu moștenitori care se înțeleg, se poate finaliza în câteva săptămâni, uneori în două termene. Dacă lipsesc acte, dacă sunt moștenitori în străinătate sau dacă apar neînțelegeri, se duce în luni, iar dacă nu există acord succesiunea ajunge în instanță și durează considerabil mai mult. Termenul realist ți-l dă notarul după ce verifică dosarul, nu înainte.
Să declari apartamentul pe numele tău. Codul fiscal cere ca proprietarul unei clădiri dobândite în cursul anului să depună declarație la organul fiscal local în termen de 30 de zile de la dobândire, art. 461, iar actul tău de dobândire e certificatul de moștenitor. Pasul ăsta e cel care îți permite mai târziu să obții certificatul de atestare fiscală pe numele tău, fără de care vânzarea nu se semnează.

Informațiile sunt orientative și pot varia. Cifrele legale, taxele și actele se confirmă întotdeauna la notar și la ANCPI/OCPI înainte de tranzacție.

Vrei să vinzi singur, ghidat pas cu pas?

Îți faci contul în câteva secunde și aplicația te duce prin tot procesul, pas cu pas.

Ai nevoie să vorbești cu un expert?

Surse consultate